针对老别墅及周边大平层社区的竞品说辞 ·梅江片区别墅梅江生态居住区依托丰富自然资源和别墅、洋房等低密度产品,成为天津新兴的富人区。但随着类似水岸江南、俊城橡树园等高容积率的小户型产品增加,居住人群素质参差不齐,梅江区域的居住品质有所下降。整个梅江还未开发完成,还有9个项目在建或待建,目前的市政配套正在逐步完善中,短期内难以享受到成熟的市政配套,更无法享受丰富的城市中心资源。汐岸国际基础数据:,总套数430套产品类型:四层半洋房、Townhouse和独栋别墅入住时间:2004年6月30日,属于老社区。产品:非纯粹的别墅项目,洋房与别墅产品之间没有区隔;洋房成交价仅6000多每平米,居住人群素质参差不齐;窗户是普通玻璃。物业:别墅与洋房没有分开管理,物业费2元/平方米·月,无法提供别墅相应的物业服务,故物业服务较差;门岗未对非本社区车辆进行任何拦截,安全性差;社区会所没有发挥真正的价值,目前作为物业用房使用。现状:私搭乱建严重,业主权益难以保证;西侧规划湖域正在施工,工程土堆积如山,遇恶劣天气,社区环境、卫生将遭到严重影响;园林:无完整的园林规划,仅有简单的社区绿化 卡梅尔基础数据:南北两区一水相隔,,·月产品类型:框架高层、独栋别墅、双拼别墅、联排别墅产品:非纯粹的别墅项目,别墅与高层紧邻,共用一个出入口;产品货值相差较大,居住人群层级参差不齐;建筑密度大,楼间距小;前后庭院小,入户门与房前路距离短,私密性差;物业:高层、别墅与洋房无法分开管理。城市别墅基础数据:共计450套,联排别墅和双拼。面积区间为180-450平米,04年交房的老别墅社区。产品:房屋质量差,地下室泡水、屋顶漏水现场严重。供暖方式不是地采暖,而是传统的挂片式。物业:城市别墅的物业非常差,前期由亚资物业管理,由于长期业主对房屋质量、物业服务的投诉,拒交物业费,导致恶性循环;后由朗鉅物业接替进行物业管理,依然无法满足该项目业主的物业需求。园林:由于物业管理差,原先的社区景观小品都已失修,荒草横长,常有蛇出现,基本没有任何园林。现状:私搭乱建现象非常严重,别墅原先风貌荡然无存。自住、办公、其他商业用途,使小区居住感受极差。 海逸长洲基础数据:由高层和独栋别墅产品构成,其中高层分为6期开发,别墅分为3期开发。别墅面积区间为400-600平米,价格区间为1600-2000万左右。一期共计25套,目前还剩余7套,现房,但二、三期别墅还未动工,()。产品类型:有意式、西班牙、法国三种建筑风格。地上2层,地下一层。缺点是由于配合外檐的需求,内部户型不方正,使用上不方便。园林:虽然海逸别墅强调湖心岛的景观感受,但是由于只是别墅1期呈现,高层都在建设中,现场感觉象个大工地;其建筑周期还有3-4年,水景目前只有一个小湖,其他景观得3年后才能呈现;由于临湖,蚊子多,看房时,黑压压的一片片蚊子,让客户寸步难行。现状:目前部分别墅业主入住装修,外檐颜色已自行更改,可见后期物业管理不容乐观。 ·周边老别墅及大平层社区 周边老别墅及大平层社区多为05年左右交房产品,整体环境、建筑立面、园林景观等已稍显逊色,
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