第六章、项目产品定位分析一、项目产品和投资组合总体方案根据项目市场定位、规划控制条件以及产品功能设计的要求,以“项目规划设计方案一”为基础,确定四个项目产品组合可能性方案:技术经济指标方案A(㎡)方案B(㎡)方案C(㎡)方案D(㎡)总体安排总建筑面积1983001983002**********多层公寓182000123900**********高层公寓————3640056000情景洋房——316003160031600叠加别墅——265002650026500公共建筑等合计16300163001630016300会所2000200020002000幼儿园21002**********商业服务3900390039003900农贸市场2500250025002500小户型公寓2800280028002800错复式商住300030003000——车库10000120001300014000一期总建筑面积48100481004810048100多层公寓33900339003390033900公共建筑等14200142001420014200车库1800180018001800二期总建筑面积65500630006300063000多层公寓65500314003140031400情景洋房——316003160031600车库3600380038003800三期总建筑面积49200482004820048200多层公寓47100196001960019600叠加别墅——265002650026500幼儿园21002**********车库2600420042004200四期总建筑面积35500390005510064700多层公寓3550039000187008700高层公寓————3640056000车库2000220032004200备注:,不计入建筑面积二、构建投资分析模型1、项目产品定位工作流程项目前期研究市场定位的可行性方案项目用地潜力分析项目产品组合分析投资效益分析与测算项目产品定位规划设计建议2、投资效益分析工作模型项目开发计划投资成本测算销售收入预测分期投资计划分期销售收入静态投资效益评介动态投资效益评介各方案效益指标比较提出产品定位方案三、投资分析相关参数1、依据⑴安徽省建筑和装饰工程预算定额;⑵巢湖市同类工程竣工决算的指标;⑶主要设备和材料的现行价格。⑷文件规定的相关报建规费2、投资成本构成与支付遵循原则⑴项目土地费,期初支付土地费100%;⑵前期费用,勘察设计费、工程前期费项目开始时支付费用总价的30%,至正式开始动工前支付剩余的70%;项目报建费按工程量每期初分别支付;⑶建安工程费,按分期实施进度付款,期中支付50%,完工支付50%;⑷基础设施费,按主体工程封顶后半年完成,其款项支付进度与工程进度基本相同;⑸管理费用,按工作的进展分期适当增加;⑹财务费用,按2年本金一次偿付,利息分期支付;⑺不可预见费,按2-4项费用当期发生额占其费用总额比例的3%;⑻销售费用,按营销前半年占30%,其余按时均摊;⑼营业税金及附加,按销售收入分期支付。四、A方案投资效益测算1、投资成本测算序号项目名称单位数量费用单价(元)金额(万元)⑴⑵契税4%⑴勘察设计费万㎡㎡㎡㎡㎡⑵㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡%‰㎡⑶%取3建安工程费万㎡;多层框架包括情景洋房、叠加别墅及公建。⑴多层砖混万㎡⑵多层框架万㎡⑶高层住宅万㎡1000⑷半地下车库万㎡㎡-4项3%7财务费用贷款5000万元2年,年利率6%-4项3%×%×%
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