碧桂园老年公寓商业计划书.doc

碧桂园老年公寓项目商业计划书张红2011—5—29引言: 《人口老龄化》顾名思义,老龄化指的是在社会总人口中老年人的比例越来越高。对于老龄化,国际上最简单的评判标准是:60岁以上的人口数占总人口数的比例超过10%,或65岁以上的人口数占总人口数的比例超过7%。2005年底全国1%人口抽样数据显示,我国65岁以上人口达到10055万人,%。我国已成为人口老龄化国家。新世纪开始银发浪潮滚滚而来,而且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛。因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。目前我国老年人选择养老和住宅的方式,由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主。主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居,除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。老年公寓(老年社区)是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。它既体现老年人养老居住,又能享受到各方面社会化服务的住宅。老年公寓兴起于北欧一些国家,90年代在美国一些城市发展起来,成为房地产业的新兴领域。中国的北京、天津、大连等城市近几年也相继建成老年公寓。随着经济的发展、人民生活水平的提高以及观念的变化,老年公寓的市场需求将不断增长。  索引:第一部分:基本情况一、内容概要二、公司概况第二部分:养老模式现状及发展趋势一、养老模式现状二、养老模式发展趋势第三部分:项目市场背景与市场环境分析一、项目市场背景(一)政策依据(二)政治保障二、项目市场环境分析(一)我国已步入老龄化社会阶段(二)老年公寓面对的社会现状及特点(三)老年公寓市场需求不断增长三、老年公寓发展趋势四、北京地区老年公寓市场分析第四部分:项目规划与经营一、项目改造要求及特征二、组织管理及模式三、经营服务模式四、销售规划第五部分:项目投资成本预算第六部分:项目投资方案第七部分:项目经济分析一,年运营成本分析二,收入估算三,养老公寓年利润估算四,赢亏平衡分析五,敏感性因素分析第八部分、风险与控制第九部分、阶段目标第十部分、总结(附件一:老年人建筑设计规范标准附件二:老年公寓税收及补贴性政策文件)第一部分:基本情况内容概要:1、本计划书为投资兴办碧桂园老年公寓项目而编制。2、本计划书涉及时间为:2011·5—2012年3、本计划书涉及的目标是:公司在碧桂园小区一座学校园区的基础上投资装修改造兴办老年公寓,占地规模为30亩,建筑面积拟定为18000—20000平方米。4、本计划书是一个草案,许多数据还不够准确,只是大概反应了涉及内容的基本情况公司概况在首都北京闪耀着一颗耀眼的明珠——北京市碧桂园房地产开发有限公司。,具有国家一级资质,是北京市房山区知名的民营企业。公司总部设于北京市房山区长阳镇昊天北大街38号。北京市碧桂园开发公司自2000年6月成立以来,己从初创规模发展成为现今的多元化的大型企业集团。北京市碧桂园开发公司作为中国地产开发大潮中兴起的房地产开发企业,对房地产业有着深刻的理解。公司确立了“以地产为核心,相关多元化”的企业发展战略,主营房地产开发建设、商品房销售。兼营商业管理、物业管理、地产经纪、塑钢门窗生产和销售等相关业务。公司以房地产开发业为主,并大力向可持续发展项目拓展。    北京市碧桂园开发公司开发建设的碧桂园温泉小区已经跻身于百万平米大盘的行列,是北京西南地区重要楼盘。现各项配套工程陆续完成,小区已经日趋成熟。已经成为北京西南地区知名的大型社区。第二部分:养老模式现状及发展趋势一、养老模式现状 1、家庭养老中国是崇信儒家文化的国家,长期以来形成了“家庭养老”的传统模式,养儿防老、家长的主导地位、几代同堂等传统观念根深蒂固。选择家庭养老的人们,他们生活在家庭中,感到“熟悉”和“自由”,经济上也比较划算,从社会的角度考虑,家庭养老的社会硬件设施成本几乎为零。但家庭养老在新形势下的脆弱性显示出其历史的局限性。现代社会的人际竞争加剧,生活节奏加快,工作负担加重,致使家庭养老的人力成本剧增,一般家庭难以承受,赡养者疲惫不堪;加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等问题的出现,家庭养老这一传统养老方式必将随家庭结构的变化而逐步向社会养老过渡。 2.、机构养老机构养老是指由专门的养老机构(包括福利院、养老院、托老所、老年公寓、临终关怀医院等等)将老人集中起来,进行全方位的照顾。正规的养老机构,其日常管理均要严格。以北京为例,北京目前共有养老机构340家左右,其中民办的养老机构约有100家。这些养老机构可以分为三类:国家创办的国营养老机构,乡镇、社区、村、街道办的集体所有养老机构,以及企事业单位或个人所创办的民办养老机构。在这些机构中,进入公立养老院的难度也是人所共知,北京市第一、第四、第五养老院的入住率常年为100