天津通达尚城策划案.doc

天津通达尚城策划案1528176040[项目发展目标]项目将通过建筑设计、市场营销、物业管理等各个环节的组织、协调、发展成为天津市南中环新干线标志性住宅社区。通过项目周边市场调查报告取证,项目SWOT分析及潜在消费群体的需求分析,本案力求打造属于21世纪的家居产品及住宅模式,与周边社区趋于同质化的产品力及推广模式,形成鲜明对比。21世纪的居住模式以追求个性与崇尚自然为核心,目前天津市由于自然景观较少,借自然景观打造的项目并不多,但开发商越来越注重社区自身环境的营造,目的同为趋于自然化心理需求。本案由于开发规模较大,适合人造自然景观的营造。创造社区自然化,体现在家居方面,注重追求建筑风格与家居布置的独特;在园林绿化方面,追求自然(人造景观)的贴近与回归。标志性现代化社区要点:◆建筑:建筑空间尺度宜人,富有亲和力,同时具备一定的超前性。◆环境:居住环境国际化,生活环境健康化,人文环境高尚化。◆生活:创造一种与人为善,生态环保,崇尚自然的生活模式。标志性现代化社区并非代表着都市的喧嚣,它是城市人实现个人价值的领地,是产品全面素质的表现,即:某一特性超前,但其“强化整体,弱化局部”,使产品的社会弹性效应发挥至最大,避免销售阶段诉求的单一性,造成销售障碍。(2001年·天津市)综合论述继续提高。,按可比价格计算,比上年增长12%。天津市增速位于全国前列。人均国内生产总值由上年的17993元增加到19986元,%。,%。我市三类产业全面提速。,.%,%,%。第二产业仍是全市经济增长的主要推动力量,,%,%,%,,%。,%,%,%,%。,,。%。2001年末全市共有189万在职职工参加养老保险,,养老保险社会发放率保持100%。顺利出台了城镇职工基本医疗保险制度,参加基本医疗保险的职工和退休人员人数共计268万人。我市就业结构继续发生变化,再就业工作取得新的进展。,,,占17%;,%;,%。一系列优惠政策的全面落实为下岗职工拓宽了再就业渠道,。%。综上所述,我市经济和社会发展中存在的主要问题是:经济结构仍不尽合理,第三产业的比重有待进一步提高;受外需减弱的影响,外贸增幅回落;城镇就业压力还比较大。固定资产投资(房地产业),,。房地产业保持快速发展。,%。,%。房地产开发规模适度,,%。随着住房制度改革的推进和人民生活水平的提高,住宅消费迅速增长,,,%%,个人购房比例提高,在商品房销售中,个人购房面积的比重高达97%。随着天津市开发量的逐渐增加,同时更由于投资商开发面积逐渐规模化,特别是目前河西区开发项目相继上市(如名都新园、梅江小区、瑞江小区、半岛蓝湾),而且规模不断加大,环境越做越精致,功能越来越完善,配套越来越齐全,增加了物业间的可比性,而同质物业的相继开发,使购买市场由比较、鉴别的过程逐步走向成熟购买的心态并引发持币观望,以求新一层级水准的物业上市。随着经济发展趋缓,消费者的成长周期在延长;而房地产周期经过99年、2000年的波峰,也在开始调整。虽然如此,市场的需求量仍然很大,另一方面市场的供给量也不小,而正真能满足有效需求的供给量则较少,造成许多商品房的积压。因此我们再开发项目应生产适销对路、性能价格比合理的产品,才能在市场上立于不败之地下列表格予以说明天津市近几年来商品房销售情况:1993-2000天津市各类商品房销售许可证核发情况单位:万平方米表——2000年天津市商品房交易备案分组情况表—2单位: