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【Selected】小区物业投标书技术标.doc正本盐城“RRR小区”前期物业服务(技术标)投标书招标人名称:RRRR房地产开发有限公司招标项目名称:RRRRR小区第一章项目概况、特点及管理措施 2第二章质量管理目标及管理方式 3第三章物业管理服务内容 6第四章人力资源配备及管理 14第五章管理规章制度 15第六章档案的建立与管理 16第一章项目概况、特点及管理措施盐城“RRR小区”位于盐都区新火村二组,东至小马沟河用地红线西侧,南至生产河用地红线北侧,西至开创路东规划用地红线东侧,北至三河子河规划用地红线南侧。总规划用地126022平方米;规划总建筑面积157875平方米;居住总户数1800户。项目特点:1、由于该项目受所处位置周边住宅区物业管理状况的影响,收费标准定位底,收入有限,必将给物业管理带来难度。管理措施:在深入了解现场情况的基础上,结合我司在其它项目上人力资源,制订科学合理、切实可行有针对性的日常运作管理方案,确保有效运作。2、该项目由于开发周期长,治安工作较难管理,因此安全保卫任务负担较大,治安的好坏是业主衡量管理绩效的关键。管理措施:在现场勘查,实地规划定位的基础上,结合我司在其它管理项目取得的经验,从实际情况出发,确立了治安管理以:“强化专业、人防为主、技防物防相结合、全面防范”的整体治安管理防范思路。在装修中实施“有章可循、违章必纠”的管理办法,灵活运用各种手段,管理上人性化管理、讲情、讲理、讲法,以预防为主,把违章装修控制在萌芽阶段,确保项目外观统一美观。第二章质量管理目标及管理方式质量管理目标:——制订《前期物业管理服务合同》、《住户手册》和其他有关的规章制度,明确服务的质量和双方的权利与义务。——业主满意率80%以上。——维修及时率90%以上。——维修合格率100%。——房屋外观整洁完好,管道畅通完好。——每半年一次业主满意率征询活动,建立回访制度和回访记录。——设备保养良好运行正常,无重大责任事故,小修不超过12小时,中修不超过48小时。——公共场所卫生整洁,绿地树木存活率90%以上。——重大火灾、治安责任事故率为零。管理方式:1、在总体管理方式上拟采取“以人为本、标准化”管理模式。该项目在管理方式、管理手段和管理人员方面的管理模式,实行以人为本、标准化管理。实现管理体制企业化、专业化、一体化,以业主为服务中心的经营方针。严格法规和标准制约,规范组织和个人的管理服务行为,致力于精神文明建设。2、在安全管理上拟采取全封闭的安全预案制。安全问题是业主永远最关心的问题,公司在进驻现场前先了解安全死角,将物业在安全管理上的不足和缺陷找出来,制订有针对性的安全措施,将预案作为员工培训的依据,逐步提高安全管理的实际水平。对人员物品进出实行分类控制,对业主采用“记忆+规范”的方法,对租户采用凭证出入,对散客采用登记有效证件控制出入,实行立体化管理。3、在服务方式上采取特色服务与个性化服务。(1)时效工作制对业主关心的工作都要求规定的时间完成方为有效。将相关的工作流程公示给业主监督,对未按规定办理进行处罚,以提高业主对我的服务感到满意。(2)首问负责制对业主的问题,第一个接触业主的工作人员应负责将问题向项目管理处进行反馈,不能以任何理由进行推诿。对于业主的问题必须有答复,不能久拖不决。4、实行系统化管理。(1)组织系统A、组织机构的设置原则是精干高效,一专多能。项目管理处直属公司总部管辖,实行整体管理的方式。B、项目管理处内部实行重在领导,减少管理环节,提高工作效率。项目经理属管理层,下设全部为操作层。C、项目管理处是指挥、控制的枢纽。设置服务热线,负责收集,归档整理和日常指挥功能。D、保安负责公共秩序的维护及消防管理;管理员负责社区的二次装修管理、楼宇的巡查与管理,物业管理费、水电费等有关费用的收取工作;水电技术员负责设备维修、养护及运行;保洁绿化员负责社区所有公共区域的卫生保洁及绿化养护。(2)整体运作程序系统A、整体运作流程原则是全面、合理、高效,环环相扣,相互制约,保证各环节紧密衔接,既无盲点,又无积淀。B、所有运作过程均有严格的监控保证,充分体现管理效率。(3)内部运作系统A、在内部运作流程设计中,坚持全过程管理,保证指挥,监督的封闭性。管理层既是指挥者,又是监督者,计划、组织、控制、反馈集于一身,避免管理环节出现缺漏和盲点,有效保证管理及时到位。B、操作层职责明确,工作程序有严格的质量文件进行规范。同时倡导全员质量管理,充分授权,在权责范围内最大限度地调动员工的工作积极性和主动性。(4)信息反馈系统A、信息是我重要的经营资源。信息源要全面,汇聚与高层项目物业管理有关的所有信息,使反馈具有一定的范围和频率,信息采集真实、科学。B、保证信息反馈通道畅通,信息处理集中,所有信息汇聚到项目管理处,经过分析整理,并由项目管理处发出指令,跟踪检查。C、保持指令