城市江山项目营销企划案.doc

“”项目企划案目录一、项目概况二、项目定位1、SWOT分析2、定位三、产品策略1、产品规划建议2、产品竞争力打造四、价格策略1、价格制定依据2、价格执行策略五、竞争策略六、销售推广1、销售执行(销售节奏控制、销售周期安排)2、广告推广(推广主题、营销道具组合、推广周期安排)七、营销费用预算房地产E网范文项目概况“昌龙·城市江山”位于重庆市经济技术开发区丹龙路A5地块,紧临白鹤路与南城西路交汇处,,项目周边有学校、医院、农贸市场、银行、超市、餐饮、娱乐等生活配套设施,115路、819路、366路、361路、121路、828路、372路、304路、386路、364路、962路、903路等多条路线均可通达本项目,可便利通达渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口、巴南区等本市各区市中心点。项目总建筑面积42503㎡,其中住宅面积37791㎡,商用门面1096㎡,车库等其它部分面积3716㎡,每个商用门面面积在50—100㎡之间,住宅面积在65—130㎡之间,以两室两厅户型为主,三室两厅、四室两厅为辅。项目经济技术指标:总用地面积:10300㎡总建筑面积:㎡,其中住宅面积:㎡门面:1096㎡车库:㎡设备房:528㎡社区活动中心:299㎡公共开放空间:660㎡占地面积:2920㎡覆盖率:%容积率:()绿地率:%停车位:134个,其中地上65个,地下(中庭广场下)69个项目定位一、项目SWOT分析(核心竞争力)优势S:1、地段:位于经开区内,临“江山多骄”、“融侨半岛”,接鹅公岩大桥,具升值潜力,是较为理想的居住区2、交通:115路、819路、366路、361路、121路、828路、372路、304路、386路、364路、962路、903路等多条路线均可通达本项目,可便利通达渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口、巴南区等本市各区市中心点,交通便捷3、景观资源:环境清幽,可观瑰丽长江,望南山美景,小区内有3000多㎡的中心绿化广场4、规划优势:随着周边住宅项目的日趋增多,居住氛围将越加浓厚,配套设施将日趋完善5、昌龙地产的品牌号召力劣势W:1、周边环境:工业区对生活环境的影响,两条交通干道的噪声污染2、地块限制:地块较小,不便于规划3、社区成熟度不高机会O:1、可填补区域市场内中小户型的市场空白2、均价2400元/㎡,总价15万元左右的价格定位在区域市场内极具竞争力3、消费者对“住在南岸”的日趋认同,在区域大盘(如融侨半岛、美堤雅筑)的宣传下,利于价格阻击战的进行4、近年内政府拆迁力度的加强,增加了市场需求量威胁T:1、区域市场内大盘云集,竞争激烈2、本案缺乏能够为受众快速识别的独特内在气质总结:通过分析可以看出,项目在产品规划和价格制定上具有一定优势,在周边大盘的虎视下,项目应在市场上迅速建立起形象识别体系,以单价低、总价低的价格优势引起目标消费群的关注,“短、平、快”地完成项目销售工作,避免销售时间拉长而造成同类产品的市场竞争。二、项目定位(一)项目总体定位“经济实用型生态小区”或“新都市普通版生态家园”(二)项目档次定位区域市场内中高档品质、中档价位的花园小区(三)项目特色定位现代风格的园林住宅小区(四)项目价格定位全程均价为2400元/㎡(套内),总价15万元左右(五)项目目标消费群定位1、主力客户群a、开发区内大中型企业、单位中高层干部、专业技术人员等;b、周边地区二次置业者、国有企事业单位离退休干部、卫生、文教人员等;c、区域市场内大量拆迁户d、年龄在25—45岁之间、收入水平较高且工作稳定的中、青年白领职业者、南岸和经开区的青年公务员。2、次要客户群a、南坪其他区域的居民b、南岸以外如九龙坡、巴南区、杨家坪地区或市外流动人口置业者3、潜在客户群a、购买优质物业进行保值的投资者b、有一定积蓄购房以作投资者c、家庭需分割或用以度假或养老者d、购买小户型的投资者项目目标客户群消费分析;1、影响营销的三个消费层次a、投资者b、使用者c、经营者(商业用房)2、各层次消费人群特征a、购房者主要消费特征工作、居家是否方便、服务是否完善,产品内容是否丰富,选择余地是否大,环境是否舒心。年龄25—60岁,家庭收入水平中上(人均月收入2000以上,家庭月收入4000以上)且呈上升趋势,生活稳定。注重生活的便捷、周边生活设施及健康休闲场所的完善。客户群年龄层心理特征青年25——30岁1、注重保持与外界紧密的接触,担心落后于他人2、追求时尚的元素3、迫切希望得到社会的认同中年31—45岁1、注重商业社交2、追求经典,有代表性的元素3、更为沉实、稳重、理性中老年46—60岁1、以传统为自豪2、表现出较为强烈的怀旧情结3