城西房地产市场分析报告.doc

2006上半年常州城西房地产市场分析报告报告框架第一部分:常州房地产市场综合分析1、常州1-5月份常州房地产市场供求分析2、常州房地产市场价格分析3、常州房地产市场产品分析4、常州房地产市场整体现状分析5、2006-2007年房地产市场走势预测第二部分:城西房地产市场综合分析一、市场竞争楼盘概况二、区域市场供求分析三、区域市场营销分析四、区域消费者分析第三部分:城西市场分析总结第四部分:城西重点个案分析第一部分:常州房地产市场综合分析1、常州1-5月份常州房地产市场供求分析a)1-5月份整体市场推案量与成交量月份一月二月三月四月五月总共推案量(万平米)(万平米)●春节后月份后供应大幅放量,在5月份开始放缓。●春节后成交量逐步回升;●进入三月份市场供应远大于需求,在5月份供(新)需达到平衡。b)成交套均面积分析●成交套均面积在117平米左右;●成交房型以大两房和小3房为主;●3月份,郊区楼盘成交量少,导致成交套均面积下降;2、常州房地产市场价格分析●成交价格基本稳定,成交量受季节影响大3、常州房地产市场产品分析高层是主流、3房是主力整体来看,常州楼盘产品主要以小高层、高层为主,户型配比以三房所占的比重为最大,近6成多;两室和四室是次主力户型,其次是复式户型最少。其中100-130平方米最受常州人欢迎,是市场主力面积;其次80-100平方米的两房和130-150平方米大房型。4、常州房地产市场整体现状分析进入5月份,随着传统销售旺季的到来,常州房地产市场再现繁荣,楼市出现供销两旺的火热景象。继中心城区率先发力后,南翼的武进区也出现了供应的大幅放量,。4月份,,;市区共预销售新建商品住房2534套,,%。如此,常州市区供、销双双创下了历史新记录。4月份,,%,波动幅度较小;%;房价基本延续了上年调控以来较为平稳的走势。商品住宅如此高的月度销售量是近年来的首次出现。形成“高点”原因有诸多方面,如:面广量大的产品供应、力足势强的广告宣传、预订客户的集中签约以及刚性需求的大量释放等,但更重要的因素是楼市的快速回暖,让等待观望的购房者动摇;加之,我市城建力度的增强,因拆迁导致的被动需求短时期内上升,拉动了整个住宅消费市场。继3月份中心城区新建商品住房率先大量上市后,本月武进区新建商品住房又出现了大量上市的景象,,%,。随着我市“城市圈”的扩大,特别是南翼改扩建力度的增强,今年武进区新建商品房供应量将会出现阶段性的大幅放量。6月份在宏观政策的影响下,市场高涨的情绪有所回落,特别是大面积高档产品的去化受到较大的影响。5、2006-2007年房地产市场走势预测(一) 房地产管理将进一步规范,市场需求将趋向平衡从政策角度看,国家宏观调控政策出台已对房地产业全面严格规范,无论是地产,还是房产的炒作行为会被有效控制。从市场供应看,政府为切实解决拆迁户、城市弱势群体住房,将推出大批拆迁房和经济适用房,可望有效平抑市场房价。(二) 市场总体供应放大,竞争日趋激烈前两年出让的土地已经进入了开发销售阶段,短期内市场总体供应量一直处于高位,而市场的需求能力却在宏观调整压力下有一定的起伏。为了应对需求趋缓的局面,各项目之间的竞争已经进入白热化阶段,多样的营销手段基本都是以产品为先导、以价格为主题,以此期望获得市场的认可。(三)商品房价格增长过快的势头将逐步减缓与全国其他城市相比,常州房价仍有上涨空间,促使房价持续上涨的因素:一是城市配套设施的完善、环境的美化、房屋品质的提升,将带动商品房的增值;二是市场需求仍将处于平稳增长的态势;三是土地价格上涨、建材价格高位运行,仍将推动房价的上涨。同时,常州地处长三角中心优越位置,与苏州、无锡比较我市房价水平较低,具有中长期发展空间。预计,今年我市房地产市场在国家宏观调控作用下将走向更加成熟、理性,商品房价格增长过快的势头将逐步减缓,但仍会在较高位上运行。(四) 住宅市场将完全以自住型需求国六条宏观调控的重点由控制房地产投资过快增长转变为抑制房地产投机需求,通过供应结构、五年限转、税收政策和住房贷款额度等的调整,投机性需求逐步得到抑制,住宅市场以自住型需求为主。第二部分:城西房地产市场综合分析一、市场竞争楼盘概况项目开发商总建面(万平米)物业形态容积率在推主力面积本月销售均价元/平米枫逸人家金茂置业38多层、—1343050都市桃源福来地产388幢高层——102—118136-1384338香江华廷常州中房38高层、小高层、别墅285—934560-4800中意宝第中意房产28小高层、—93113—1414780陈渡新苑经济适用房发展中心28多层、—1