策划部铁西市场调研2.doc

千缘地产——千缘·爱城项目市场调研报告千缘策划部前言市场调研作为房地产营销策划中的重要部分,直接关系到一个项目的整体运作;是营销策划的基础,也是项目运作的基石。策划部刚刚介入项目启动期,为了能够更好的促进本项目顺利运作,在项目前期策划部利用闲暇时间对铁西区房产市场作了一次简单的市场调研,工作重点主要放在了以项目为中心向四周2公里内辐射(以建设大路为基点向两端延伸)。其基本框架如下:铁西区房地产市场的整体分析本项目周边房地产市场近况分析本项目小户型市场周边主要竞品分析本项目住宅市场周边主要竞品分析本项目区域市场细分本项目目标客户群描述总结铁西区房地产市场的整体分析1、新区房地产发展状况铁西是沈阳的老工业基地,在东北振兴的东风下,铁西新区也在进行大刀阔斧的改造。有人说隔一段时间不去铁西,就会感觉变化很大。以前市区内的购房者很少选择铁西,一是觉得铁西比较偏;二是没有好房子。但现在不同了,随着大批的工业企业迁出,住宅楼和商业项目拔地而起,铁西已经成为开发商和消费者的新选择。铁西的房子便宜是很多人的共识,当然铁西的房价也一直在涨。2003年12月,铁西的商品房均价为2784元,虽然比几年前大幅增长但是在全市范围来看并不算高。乐购等商业项目方便了铁西人民生活的同时也凝聚了人气。房子刚盖完就已经销售大半,这对铁西来说已经不是新鲜事了。很多人购买铁西新区的房子是为了投资,但大多数人还是因为能买的起。(1)道路、桥梁改造,新区房地产的助跑器。今年,铁西新区在目前的交通格局下将重点对区内小街小巷进行整修。建设大路和兴华大街已成为集自然、人文景观为一体的交通中枢干道,发挥工业带整体形象外辐射的作用。(2)棚户拆迁、退路进厅,新区房地产的发展基础。在铁西新区着力改造光明、艳粉、牛心屯、启工、卫工、霁虹等27块尚存在的棚户区中,其中5块改造成绿地、22块进行房地产开发,。大量拆迁促进了区域房产市场的发展速度,中低档消费群体增多使商品房(价格适中面积60—100㎡)颇受市场青睐。(3)绿化、水建、景观建设,扮靓新区房地产。通过加大绿化力度,%,%,特别是通过建设劳动公司、于洪苗圃、卫工湖、工业文化长廊等8块大型绿地,给铁西新区营造出了一个满目葱绿的景象。改变了铁西区原有在人们心中脏、乱、差的印象,通过综合分析目前铁西成为沈城适合人居的重要区域。(4)打造工业产业带,让新区房地新重振“鲁尔”雄风。铁西新区在“全面开放、资本运营、打造环境、产业升级、完善功能、强化管理”24字方针的指导下,运筹帷幄,产业结构调整已初见成效。在工业发展的同时也从侧面带动了房产市场的发展。(5)打造中央商务区,新区商业地产方兴未艾。今年,还将崛起10大标志性建筑,规划建设100个汽车零部件项目、100个装备制造业项目,推进汽车零部件、工程机械、机床和装备制造等“四大集群”产业发展,在这个基础上扩大人员在就业,使整个区域的经济也得到复苏,经济增长房产开发才有市场。10大标志性建筑今年崛起为全面提升铁西新区第三产业档次,铁西新区结合沈阳中央都市走廊———金廊的建设,在兴工街以西、兴华街以东、建设大路以北、北二路以南规划了CBD中央商务区。沈阳第3条步行街即将启动伴随着铁西区兴顺商业街已搁置10年的原工贸大厦、尤金大厦、七彩城等三大“半截子”工程相继建成和续建,冷淡多年的兴顺商业街平添了几分鼎盛和人气。8大超市将安置待业人员万余人随着跨国公司入驻铁西,德国欧倍德、麦德龙,法国家乐福、台湾乐购、上海联华、天津家世界、大连友嘉、东方家园等世界重量级和国内知名品牌等将安置待业人员万余人。10大汽车产业项目明年入驻今年还将继续建设为汽车配套服务的轮胎市场、汽车仓储、汽车商务大厦、机动车交易市场等10大汽车产业项目。(6)价格优势突显,住宅市场大放异彩。2003年以来,铁西新区迎来了许多发展契机。当我们不经意地将目光移到此间的时候,除了惊讶于她日新月异的变化,更会感慨这里如雨后春笋般涌现的楼盘。土地优势让开发进行到底土地市场是房地产市场的龙头,铁西新区对产业布局进行合理调整,土地无论从价格上、需求上还是存量上都有良好的发展势头。另外,霁虹这样的地方也展现出其巨大的发展空间。二级市场空间巨大2003年以来,整个沈阳城区进行大规模改造、大量拆迁棚户区,同时启动金廊工程,对拆迁户进行货币补偿,这就推动原来大量的潜在消费群体涌入到二级市场中来。中小户型大放异彩在研究沈阳市住宅消费群体的收入时,不容回避的两点:一是收入的总体水平不高,二是发展不平衡;目前中等收入家庭是房产消费主体,60~120平方米的住房(包括二手房)是目前住房供应体系的主流。(7)“南下西进”拓疆52平方公里,新区房地产倍受瞩目。铁西新区从于洪区交割来52平方公里土地全部完成交接后,铁西新区拥有的土地由原来的74平方公里,扩至了126平