新佳广场营销策划方案.doc

新佳广场营销策划方案.doc第一章区域市场分析区域基础资料广东省阳春市合水镇,位于325国道旁,距离车站500米,与合水中学只有600米的距离,本镇是阳春市与春湾镇中间交界,属于新开发楼盘,是乡镇最大的楼盘,商业,住宅一体化,现该地是本镇主耍开发地,附近已有两个楼盘进驻,一个是雅居新城,该楼盘属于新开发区,最具有竞争条件的对手,与我公司共同开发一样的项目,也属于商住楼,小区形式,另一个是锦绣花园(属于意向开发,未有确定的进驻开发),在镇上有金太阳(已销完的楼盘),合兴地产(属于高层)。购房的客户主要群体是本镇乡下的人流,还有临镇黄牛头,坡面镇,圭岗镇,春湾镇,松柏镇,石望镇。在本地方的习惯,大多数人,有钱都想购房,置业。而我们的楼盘具备了商住一体化,是最适合的。现在所建的楼上,可以居住,也包含了商铺,更有让购买者增加购买的欲望。也可以让客户清楚,可以以置业为前提购买,一楼商铺,以上可以租给学生。区域配套设施2-1片区交通盖楼是在325国道旁,不用担心交通的问题,车站也在百米之内。2-2生活配套楼盘本身就具备了市场,超市等生活需求的物品,楼盘也有一站式的购物步行街,更加有吸引力。绿化环境,休闲广场也样样具备。距离本镇目前最繁华的路段也在一公里Z内,强大的物管,有实力的商家管理,一站式购物,合理规划,以后更会取代原旧街。2-3教育配套楼盘本身就配套有幼儿园。中小学也在附近一公里内。片区发展前景预测关于本镇的楼盘,只有原来的金太阳房地产是成熟的地产,因为一早销售完,该楼盘现没有新的楼推出,所以已经没有竞争力。现在建的有合兴地产,改地产主要推出的是高层建筑,属于17层高层,与我们推出的产品截然不同。雅居新城与我们的产品具体相同,他的售价现定价较高,当地老百姓觉得较偏远。第二章同区竞争楼盘分析・竞争楼盘基础资料1-1商品房项目金太阳合兴地产雅居新城地理付詈合水镇原旧良所位置平西管理区后建设南路,与我司楼盘对面规模约10万平米约7万平米20万平米主力户型步梯商品房17层高层商品房商住楼,与商品房售价均价3000元/M23000-3850元/M25200元/%本地居民合兴地产2014年开售10%主要本地人雅居新城2014年开售5%本地居民锦绣花园未开盘0%-1金太阳属于较早开发的楼盘,基本售完。3-2合兴>现刚开始发售,属于本乡镇的第一个高层建筑,电梯房,但价格较高。>未建现场售楼处,客户只能通过平面了解项目有局限性>未开设样板房,不能充分展示项目形象3-3雅居新城>刚开始建,先建起前面商铺。>分期开发>,原耕作水田该片区占据有利地势,周围无高层建筑遮挡,项冃兴建后,视野开阔,同时也容易形成鹤立鸡群的感觉,可制造非同一般的突出效果。2地块较为方正,容易形成封闭式建筑格局本案地形方正合理,可塑性较强,开放式管理的商业街,同时也可形成项目独特的风格和建筑水准,建筑承包商实力强大,属于全国500强企业,能较大限度提升项目质素。1-3项目325国道旁交通线路四通八达,出行较为方便。项目的劣势1项目临近路边,噪音干扰较大本楼盘在325国道旁,每日来往车辆数万辆次,对于小区内部有一定噪音干扰,同时也可能对购买群形成心理压力,一定程度上妨碍项目的居家优势。应对策略:在项目周围种植适当乔木绿化带,一则消除噪音,同时也可形成绿色生态空间的视觉效果和舒适感觉。2项目的地属于市场用地因为现楼盘一期项冃的土地性质是属于市场用地,期限较短,如果分期付款,部分客户难以接受。应对策略:充分利用项目地势和整体高度,推广宣传,制造“更上一层楼”的市场认知度,寻找较有实力的优质客户。前面原有十多家居民,不愿拆迁,建议发展商积极与相关部门沟通,充分利用市政力量。项目的机会1周边项目带来了较大的消费力现在主打商业一体化,产市场构成了较大的消化力,建议采用相关优惠政策,吸引这一批消费者前往购买。2新城区,带有小区,是现在市场上的需求大型商业体使本地的地位逐渐引人注目,片区所具备的升值空间也必将使项目的投资价值有所回升,-1楼盘因前期建筑拖延所产生的问题,大部分人失去对我公司的信心。4-2同区竞争楼盘的压力使项目市场消费群有较大限制周边同类楼盘涌现,市场需求有限,对本楼盘的销售造成一定市场压力。应对策略:尽快建起来,速度就是金钱,建议在进行广告攻势的同时,规划设计上充分体现个体特色与独特风格和优势,以特色取胜。第四章项目定位项目开发主题及形象定位结合本楼盘周边的区位情况和项目自身的情况,针对本案选取的目标市场的特性,本案的开发主题应紧紧的贴近目标市场,倡导“轻松置业,轻松生活”的开发