桂平兴宁商城招商策划方案.doc

桂平兴宁商城招商策划方案.doc桂平兴宁商城招商策划方案—、项目概况二、市场环境分析三、项目SWTO分析U!项目定位五、招商方式及管理运营策略六、整合推广策略七、招商进度按排八、结束语六、整合推广策略七、招商进度按排八、结束语1、 地理位置兴宁商城位于桂平市新天地步行街与桂南路交汇处,靠近一农贸,坐拥桂南路、桂贵路、人民路三大客源。2、 商业氛围新天地步行街是06年兴建起來的新型商业步行街,这里是新旧商业区的结合地带,在步行街内聚集了众多服装专卖店、超市、药店、饮食、大型网吧等业态,开业之初,即吸引了大批市民特别是青年学生的目光。3、 商场规模F1:1500m2F2:2000m2F3:2000m2二、商业环境分析1、政策、宏观经济环境桂平市是中国县级优秀旅游城市,城区人口20多万,享受着“中国——东盟口由贸易区”、泛珠三角区启动建设以及贵港建设“玉贵走廊”等的优惠政策,随着市的经济实力不断壮大,且速度快,城区商业环境有了长足的发展。2、城市商业环境桂平市的商业经过多年的发展,逐步形成了以桂贵路、桂南路和人民路为核心的商业格局,冃前仍以沿街商铺经营为主,整个城市商业还处于街区式的经营环境,但近两年来,随着商业地产的发展,桂平的商业格局有聚集的趋势,其中的主力店对商圈的聚集起了的磁石作用,近年来先后出现了新天地步行街、桂平商厦、宏辉商厦、桂平商都等较现代的商住楼盘,经过一定时间的经营,有些市场取得了较快的发展,但也有些惨淡经营,举步维艰。可以预测,今后两年,桂平市还将出现较多的商业楼盘,,商业配套设施将越来越完善,将吸引更多的主力店进驻,并且商场将向专业化发展。3、项目竞争环境近年来,桂平的商业地产发展迅速,由于大多数楼盘以商住结合的形式呈现,桂平的商业市场也如“雨后春笋”般涌现,但对于一个只有20多万人口的四级城市来说,呈现出了“消化不良”的症状。以下是项口周边商业市场的比较:名称比较项目、,连接桂南路与桂贵路桂南中路,距离步行街约800Mo桂南中路■中路与桂平商厦相连。物业配套大型停车场、两条规划路、一条市米步行街,有购物手前仃广场,50米沿街商铺停车场、中庭步行街地下停车场、电梯、内街广场扶电梯。经营方式沿街商铺、独立经营一层沿街商铺、:层小商铺,独立经营一层沿街商铺、二层小商铺,独立经营未定业态组合服装、超市、药店、精品店、粉店、茶叶专卖、书店等一层服装专卖店、鞋店、书店、理发店等一层诊所、理发店等,二层旅游产品未定经营档次中高中高中低未定经营环境好较好一般一般消费群体15—25岁的年轻人、初高中学生中青年居多还未开业还未开业由以上比较分析可知,项口的竞争是比较激烈的,四个项目全部集中于桂南路,且都相聚不远,经营压力可想而知。但兴宁商城自有自己的优势,它所在的步行街,规模大,入市早,已形成了较为固定的消费群。4、居民消费情况桂平市目前还是一个县级旅游城市,市区人口仅20多万,且居民的月收入普遍低于1500以下,相对来说,稳定的消费群体有限,并且居民的购买力较弱,在接受调查的居民屮月消费支出预算在100元以下的占约四成,101—300元的占约一半。近年来桂平市经济发展迅速,人们生活水平有了很大提高,但生活仍处于满足衣食住行后的起步阶段,人部分居民的消费相对保守,储蓄与小孩的教育生活费用占绝大部分。但大部分年轻人的消费观念较超前,且负担轻,有多少花多少,不乏超前消费顾客。而大部分学生属于知识文化人群,他们的消费观念是比较超前的,大部分家长都比较宠爱小孩,他们具有相当的消费能力,且他们消费带有一定的盲目性,看见什么喜欢就买什么,呈现“你有我也要有,我要比你的好!”的心理。总结:一、 新天地步行街的的顾客以15-25岁年轻人居多,其中又以初高中学生为主——项目的目标群体适宜定位为青年人,以初高中学生为主。二、 桂平市民消费能力不高,但青年人特别是学生消费能力强——项目的经营商品主要以中低档适宜学生消费为主。三、 桂平市商业市场主要以沿街商铺为主——引进先进商业理念,充分挖掘市场潜力,首开大型时尚服饰卖场是一个良好的机会。、 优势>企业优势——企业决策者具有独特的战略眼光,具有超前的市场意识。首开大型时尚服饰卖场将是一个良好的机会,正所谓“先入为主”。>项冃优势区位优势,坐拥桂南路,桂贵路人民路三大客源。统一招商,统一管理运营,将加人项目成功祛码。步行街入市早,规模较大,已形成了一定的顾客群,兴宁商城“坐享其成”!兴宁商城将成为步行街的主力店,将产生强大磁场效应,吸引更多客源;此为项目的独享优势,也是项目的核心优势。2、 劣势>项目劣势此为二次招商,招商风险及难度加大。竞争较激烈,商家经营压力大,新天