工程建设流程.doc

工程建设流程Time:2007-07-3111:56:061Click:1272Author:Origin:工程建设是一项系统的工程,是房地产开发环节中的一个重要组成部分,该阶段组织工作质量的高低对整个项目的成败起着非常重要的作用。工程建设过程较为复杂,但不神秘,搞清其内在的逻辑关系,事情就变得清晰、简单。工程建设分为以下几个主要流程:拿地→规划设计→主体招投标→办理开工手续→开工建设→竣工阶段、交付→工程保修一、拿地阶段土地是我们开发企业的原材料,我们鑫苑以招拍挂方式取得土地,这种方式透明度高、简单、快捷,只要有资金,合适的土地就可以获取。该阶段工作主要由集团地产发展中心负责。拿地这个环节的主要工作有:1、根据全年任务,锁定重点城市及重点地块,对重点城市派出拓展人员进行实地考察调研,把握市场需求。2、重点地块的经济测标,排出现金流,报集团总裁办批准;3、确定项目定位和竞拍策略,参加土地竞拍,获取土地。二、规划设计阶段规划设计阶段主要分为规划方案设计及施工图设计2个阶段,由集团成本设计中心负责组织完成。1、规划方案设计根据拿地阶段所确定的项目定项、产品定位及地块的规划设计条件选择并确定规划方案设计单位。并对规划方案的技术指标进行测算。2、施工图设计阶段在规划方案进行设计的同时,对施工图设计单位、地质勘察单位的考察、筛选也应同时进行。施工图设计单位、地勘单位原则上选用当地的单位,他们更熟悉当地的习惯作法和潜规则,也便于施工期间的工作配合,提高工作效率。3、规划设计与施工图设计之间工作界定规划设计与施工图设计单位为不同的2家时,规划设计单位的出图深度要达到建筑的初步设计阶段,同时规划设计单位要向施工图设计单位进行详尽的交底工作,对施工图的表现全面把关。施工图设计单位要严格按照规划方案进行施工图设计,不得随意更改规划方案;4、规划设计方案的报批规划设计方案完成后,由置业类分公司负责规划方案的报批工作,并取得规划许可证。5、规划设计条件的提供确定规划设计所需条件清单由集团成本设计中心负责提供,由分子公司按时间要求提交清单内容。规划设计条件包括当地政府各相关部门出台的规划设计技术规定、特殊的潜在限制性规定。6、施工图联审施工图(或部分图纸)完成后,由各分子公司送相关政府部门进行审查,审查过程要派人跟踪,有问题及时反馈、及时沟通,修改设计。同时,集团也要组织相关人员进行图纸内审,确保施工图质量。7、施工图完成后,要进行该阶段的经济测算,经济指标不能低于规划方案所确定的指标,否则,调整设计。8、其它设计工作、景观及外网综合管网设计由成本设计中心负责,其它配套工程由分子公司负责完成,同时报成本设计中心备案。9、若设计有桩基,则桩基图纸应在主楼施工图出图前20天完成施工图设计。三、主体招投标,由集团招标委员会负责组织完成1、招投标的编制由公司招标委员会会同分子公司对当地的建筑市场进行调研,确定主体招标的承包内容、计价方式、合同条件等,形成招标文件。2、招标单位的报名、考察、筛选、入围主体招投标段的划分由分公司初步确定后报集团总工,运营中心最终确定。3、造价咨询、招标代理单位的确定造价咨询的考察主要从资质、人员、所作项目、职业道德、收费标准、时间这几个方面来考察、确定。招标代理主要从资质招标完成时间、收费标准这些方面来考察确定。4、监理公司的确定监理公司的选择与确定由分