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龙湖战略规划报告网新置地战略报告目录第一部分内外部环境分析第二部分战略规划第三部分战略路径第四部分战略支撑体系23第一部分内外部环境分析外部环境分析内部环境分析环境中的机会与威胁总结SCP模型4外部影响改革开放以来,中国城市化率不断提高5行业结构行业结构企业行为企业行为企业绩效企业绩效宏观影响因素宏观影响因素城镇化-->购买力-->行业前景6而在十二五期间,城镇化仍是重要主题,只是城镇化的推进方式将从“发展特大城市”改变为“以城镇群或城市带为主要模式”伴随着一线城市的极速扩张,城市运营管理成本日益增长而特大城市的外围辐射作用却呈边际下降态势,未来的城市化建设将趋向于城镇群或城市带模式,而非以发展特大城市为目标。以集聚为特征的城市提供一定范围内相对密集的人口、相对集中的企业群和收入相对较高的有购买力的人群,形成集聚效应和规模效应。以集聚为特征的城市提供一定范围内相对密集的人口、相对集中的企业群和收入相对较高的有购买力的人群,形成集聚效应和规模效应。为服务业发展提供基础,诱导服务业发展。为服务业发展提供基础,诱导服务业发展。服务业为城市提供更多就业岗位,促进城市软件和硬件设施不断完善,吸引人口和生产要素进一步向城镇集中。服务业为城市提供更多就业岗位,促进城市软件和硬件设施不断完善,吸引人口和生产要素进一步向城镇集中。促进城市化进程。促进城市化进程。行业结构行业结构企业行为企业行为企业绩效企业绩效宏观影响因素宏观影响因素城镇化-->购买力-->行业前景6预计至2015年各城市群经济及人口仍将继续增长除三个领先经济区外,最值得关注沿海的山东半岛、海西及西部川渝、中部的武汉城市群行业结构行业结构企业行为企业行为企业绩效企业绩效宏观影响因素宏观影响因素城镇化-->购买力-->行业前景7同时,房地产行业的投资收益率又高于国内其它行业。因此,对房地产行业来讲,宏观经济环境向好房地产企业更多的依靠负债经营扩大主营业务范围。资料来源:网络公开资料行业结构行业结构企业行为企业行为企业绩效企业绩效宏观影响因素宏观影响因素8城镇化-->购买力-->行业前景8此外,浙江省十二五规划提出了提高服务增加值占GDP的比重,对城市群要有一定的产业配套,这意味着将科技、现代服务、产业链结合在一起的地产开发运营模式还有一定的投入空间9《浙江省十二五纲要》?《纲要》中提,2015年城市化率将到达63%左右,,这是现代化的必由之路,是我省发展的必然需求,是加快形成城乡经济社会发展一体化的必然趋势。城乡区域协调发展实现突破。都市区和城市群建设加快推进,区域中心城市集聚辐射能力进一步增强。?《纲要》提出到2015年服务增加值占生产总值的比重为48%,年均提高约1个百分点,争取形成“三二一”的产业结构。?发展海洋经济,拓展发展空间,提高发展质量。围绕建设国家海洋经济发展示范区,优化海洋空间格局,加快发展现代海洋产业,提升舟山海洋综合开发试验区的建设。规划蓝图:?四个城市群:杭州、宁波、温州和浙中城市群;?三大产业带:环杭州湾、温台沿海和金衢丽高速公司沿线三大产业带规划;?宁波梅山岛港保税区建设;产业带城市群保税港行业结构行业结构企业行为企业行为企业绩效企业绩效宏观影响因素宏观影响因素城镇化-->购买力-->行业前景中衡性很明显:一二线城市的成交表现跑赢全国,三四线城市表现疲软从城市来看,一二线城市的成交表现跑赢全国,三四线城市表现疲软。2012年1-10月份,%,%,但是,前两年市场增长较快的三四线城市,在2012年1-%。主要是一二线城市新增人口持续流入,而经济增长潜力依然突出,故房地产需求比较旺盛;相反,三四线城市人口可能仍在流出,叠加经济增长空间制约、供给过大需求相对不足的原因导致成交疲软。另外,一二线城市商品住宅成交面积大幅上涨得益于开发商展开的“以价换量”的营销策略,率先实施去库存战略,引领市场价格的走势。10企业绩效企业绩效宏观影响因素宏观影响因素企业行为企业行为企业绩效企业绩效行业结构行业结构10