无锡鹅湖项目规划评价和整体定位.ppt

本报告是严格保密的。为无锡鹅湖生态文化城项目制定制胜的发展战略谨呈:无锡中联生态鹅湖发展有限公司:[2006] GW-SZ-42版权声明:本文仅供客户内部使用,版权归世联地产顾问(中国)有限公司所有,未经世联地产顾问(中国)有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2项目研究工作的阶段划分第二阶段开发盈利模式与运作研究(终期)2006/06/14(中期)第一阶段项目整体定位与发展战略2006/07/202006/08/01第三阶段营销战略与策略第四阶段区域启动策略?土地价值评估?区域背景研究?项目研究目标体系建立?区域发展核心趋动力判断?区域房地产市场分析?区域产业研究?旅游度假市场分析?结合案例,制定区域发展战略?项目整体定位?区域功能分区?用地比例?开发计划建议?项目的初步经济测算项目研究背景目标体系建立驱动力判断市场环境分析战略确立典型案例分析规划市场建议3进行的研究进行的研究国内外案例研究国内外案例研究专家与消费者访谈专家与消费者访谈实地调研与踏勘实地调研与踏勘市场调研工作试图从城市发展的高度和房地产、产业、旅游三方面的深度来制定本区域的发展战略,工作小组在过去一个月的时间里进行了大量调查和研究调研内容:?交通可达性?城市意向?产业分布和发展现状?自然资源、重大设施?建成区现状调研区域:?鹅湖镇?城市各区?苏州?常熟?上海消费者问卷调查:无锡游客调查问卷500份房地产重点客户调查问卷120份政府官员11位?鹅湖镇委员会?锡山区政府?锡山区规划局?锡山区国土局?锡山区发改委?新区招商局?坊前工业区管委会?梅村工业区管委会?……同济大学朱锡金教授民营企业经理8位房地产策划总监2位地产销售经理12位开发商深度访谈3位消费者深度访谈12位旅游业经理2位参考性案例16个?Bintan,印尼?Laguna,泰国?Napa valley,美国加州?Cancun,墨西哥?Homestead,美国密歇根?Seaside,美国佛州?La Jolla,美国加州?Wintergreen ,美国维州?亚龙湾,海南?夏威夷,美国?帕拉德罗,古巴?……?针对性案例6个?华侨城,深圳?泰晤士小镇,上海?云顶,马来西亚?愉景湾,香港?博鳌,海南?坎昆,墨西哥?芙蓉古城,成都?Laguna,泰国无锡现状研究?区域背景研究?经济发展和产业现状研究?城市规划研究?土地利用研究?人口特征及消费水平研究?房地产市场发展研究?旅游市场发展研究休闲度假区案例研究?驱动力模式?具体措施……“金甘露、银荡口”的美誉,但现在的无锡人普遍对该区域认知感很低,区域发展较其他镇区缓慢,配套设施档次低,房地产开发落后配套建设消费者态度投资建设?鹅湖镇除北部工业区部分工业项目投资发展较快外,其他领域的投资建设相对贫乏?现阶段除鹅湖花苑已建成销售外,鹅湖地区尚无其他成规模商品房项目的开发建设?鹅湖镇因远离市区,区域发展受到限制,城镇配套建设档次低?由于本区域不在无锡城区发展主方向上,与滨湖新城、蠡湖新城的城市基础配套建设相比,区域价值明显逊色?无锡人对鹅湖的第一印象是“落后地方”?无锡人去鹅湖的频率很低,而且由于距离市区远、生活配套不完善,大部分暂不考虑在鹅湖镇或周边区域置业,对于鹅湖区域价值的认知感很低区域认知度对大部分无锡人来说鹅湖属于典型的陌生区域6本项目属于经济繁荣城市群地理中心的陌生区域拥有特色产业:不锈钢和彩印等4具有一定的人文资源基础5?与本地区内其他区域相比,资源不强势拥有8000亩未被污染的优势水体3?不处于城市发展主要方向,大配套建设滞缓位于苏锡常城市群的地理中心,?区域认知度较低,属于陌生区域地处长三角都市群,经济发达,基础好1劣势优势项目界定项目界定:-大规模的-处于经济繁荣的城市群地理中心-具备一定人文自然资源基础-水面开发限制条件少-,政府的目标是发展为一个综合旅游度假体,并能实现社会效益和经济效益的平衡?无锡鹅湖生态文化城项目不是单纯的生态旅游度假项目,而是同时对城市空间环境和功能的系统补充?项目本身对于鹅湖镇政府和城市经济的影响深远区域开发目标规划实现战略目标重大设施建设进程实现利益实现…提升整个区域价值,扩大区域知名度……旅游度假区…保护公众利益…...保证足够的公共开放空间……扩