我国个人住房信贷现状分析及展望.doc

我国个人住房信贷现状分析及展望摘要:2011年个人住房信贷政策保持了较强的连续性和稳定性。住房信贷投放情况呈现总体增量下滑、首付比例上升、利率水平提高、放款时间延长的特征。展望2012年,预计住房信贷政策将继续从紧,但随着流动性有所放松,信贷规模供不应求的局面将缓解。关键词:个人住房信贷现状分析展望2011年,随着各项调控政策措施的贯彻落实,房地产调控工作已取得了明显成效,前期部分地区房价过快上涨势头已得到初步遏制,一些地区房价已出现一定程度的回落。国家统计局70个大中城市住宅销售价格数据显示,12月份70个大中城市中,新建住宅价格同比涨幅回落的城市有55个,下降的城市有9个;二手住宅价格同比涨幅回落的城市有33个,下降的城市则有29个。在各项调控政策中,作为直接影响购房人资金成本与行为决策的个人住房信贷政策,对抑制投资、投机需求,引导住房回归消费属性发挥了重要作用。本文重点对2011年的住房信贷政策和信贷投放情况进行分析,并探讨2012年住房信贷市场可能呈现的新情况。一 2011年个人住房信贷政策2011年个人住房信贷政策总体稳定,仍以坚持“差别化”、“抑需求”为调控政策核心(见表1)。1月份,国务院办公厅印发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号),规定“对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,”,同时“人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率”。至此,2011年个人住房信贷政策已成形,即首套房贷首付款比例不低于30%;二套房贷首付款比例不低于60%,;三套及以上住房暂停发放贷款。政策严厉程度超出市场普遍预期。二 2011年个人住房信贷投放特点总体增量下滑截至2011年末,,,,仅相当于2010年增量的2/3,%,比2010年同期下滑14个百分点。逐月看,个人按揭贷款呈前高后低走势,11月、12月略有回升,每月增量均低于上年同期。从贷款结构看,随着个人购房贷款增量的下滑,%%,%%。首付比例上升根据人民银行对29个城市贷款的抽样调查,%,。随着差别化住房信贷政策的深化落实,2011年平均首付款比例继续上升。这一趋势可作为房地产开发资金来源结构的佐证,2011年定金及预收款逐月累计值与个人按揭贷款的比均高于上年同期。从付款方式看,一次性付款和分期付款客户占比明显提高。以北京市为例,2011年一次性付款、分期付款客户分别为22%和3%,比2010年提高4个百分点和1个百分点,为2009年以来的最高水平;通过商业性个人住房贷款和公积金贷款组合方式付款的客户占比达56%,与2010年持平;纯商业性个人住房贷款的客户占比明显下降至11%,较2010年下降了7个百分点(见图4)。利率水平提高一是利率浮动大幅上涨。自2010年末货币政策收紧以来,商业银