基于土地收益的农村宅基地产权分析收益土地产权农.pdf

安徽农业科学,Journal of Anhui Agri. Sci. 2007 ,35(33) :10811 - 10813 责任编辑罗芸责任校对李洪
基于土地收益的农村宅基地产权分析
1 ,2 1 ,2
董德坤, 鲁金萍(1. 中国科学院地理科学与资源研究所,北京 100101 ;2. 中国科学院研究生院,北京 100101)
摘要农村宅基地是农民生产生活的基础条件之一,尽管其所有权归集体所有,但事实上的国家管理和农民的实际无偿占有使用,使其
集体所有的属性被弱化。拆迁的强制性、房屋买卖的受约束性,使在这两种交易方式中农民的宅基地收益不完全,但对农民部分的收益
补偿也说明农民享有宅基地产权中的一组权利束;但就出租而言,集体土地与国有土地房屋的出租收益不具有差异性,农户拥有较完整
的土地出租收益权。
关键词农村宅基地;产权;产权属性;农村集体
中图分类号 F301. 2 文献标识码 A 文章编号 0517 - 6611(2007) 33 - 10811 - 03
制度经济学认为,产权用来界定人们拥有的权利并从中补偿、房屋补偿等补偿方式,对于整村的拆迁,因多数村民需
获益,在其他情况不变时,任何物品的交换价值都取决于交解决住房问题,实行房屋补偿则更为常见。以北京市平谷区
易中所包含的产权束[1 - 2] 。完备的产权包括使用权、用益新城改造为例,农村宅基地拆迁包括了货币补偿、房屋补偿、
权、决策权、让渡权等权利束[3] ;产权的清晰界定有助于交易货币补偿和房屋补偿相结合等多种方式,并且对用于商业经
谈判的进行和2资2源的有效配置,但产权的界定又与交易成本营的住宅补偿一定的商业用房。货币补偿一般包括一定的
密切相关,如果交易成本大于零,那么产权就不能被完整地土地补偿,依据《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》规定,房
界定;当产权没有被完全界定时,未被界定的部分则会被交屋拆迁补偿价= 宅基地区位补偿价× 宅基地面积+ 被拆迁
易各方攫取[4] 。而收益权可以说是土地产权的核心,资产的房屋重置成新价,但宅基地区位补偿价不是土地市场价格。
名义所有者有得到该宗资产产生的收入的权利[5] ,如马克思实行房屋补偿一般按照一定比例进行置换的方式进行,在北
所说“, ⋯⋯不支付地租就使用土地,意味着对地主土地所有京市平谷区新城改造计划拆迁的 13 个村的实施方案中,多
权的取消”[6] 。数村按照正房 1∶1 ,厢房 1∶0. 5 或 0. 7 的比例进行置换楼房,
我国农村的土地属于农民集体所有,从形式上看,集体这种置换方式未考虑对宅基地范围内未建造房屋的土地补
土地产权是一种所有权与使用权相分离的安排制度,制度本偿,同时也没有考虑到容积率变化对土地价格的影响,因此
身的目标是以均分土地来保证公平,同时兼顾效率[7] 。作为其中包含的土地补偿部分也不是按照市场价格补偿。对于
农民居住保障的宅基地是农村集体土地十分重要的组成部城市近郊区的村庄来讲,将住宅用于商业经营的情况十分普
分,在集体所有制的前提下,依法取得一宗宅基地是集体成遍,对该类住房的补偿一般会考虑到土地商业用途的经济价
员享有的一种基本权利;但与用于农业用途的生产用地和工值,在拆迁补偿中均适当参照商业用房的价格进行补偿或者
商业用途的经营