广东惠州惠阳市阳光新都项目商业谋划方案书(房地产开发).doc

1保密承诺本商业计划书内容涉及本公司商业秘密,仅对有投资意向的投资者公开。本公司要求投资公司项目经理收到本商业计划书时做出以下承诺:妥善保管本商业计划书,未经本公司同意,不得向第三方公开本商业计划书涉及的本公司的商业秘密。项目经理签字:接收日期:2目录保密承诺…………………………………………………………1目录……………………………………………………………2摘要……………………………………………………….3第一部分公司基本情况…………………………………………7第二部分公司组织管理…………………………………………13第三部分项目介绍………………………………………………16第四部分技术与服务……………………………………………24第五部分环保与安全防范………………………………………28第六部分市场分析………………………………………………30第七部分市场营销分析…………………………………………38第八部分融资说明………………………………………………44第九部分财务分析………………………………………………51第十部分风险控制………………………………………………53第十一部分项目实施计划………………………………………593摘要一、公司基本情况某公司是2001年10月在惠州市工商行政管理局注册成立的,已经领取营业执照注册号:44**********,资质证号:0830127,注册地址为惠阳市淡水开城大道70号5楼,注册资本金2000万元,经营范围为房地产开发、物业管理(持资质证经营)。二、企业组织管理某公司,现总人数为27人,组织架构形式采用高效有力的扁平化的管理架构平台,设有:董事会、行政部、工程部、财务部、计划发展部以及顾问团。公司在经历由弱到强、从小到大的发展历程后,现已基本形成了科学、系统、完善可行的管理组织模式,并随着外部环境和内部条件的不断变化而进行着改善和完善。通过长期的运作以及借鉴其它公司的管理经验和管理模式,领导层根据该公司的实际情况,制定了现阶段符合公司发展的组织管理结构模式。三、项目介绍“惠阳市阳光新都”项目的开发,充分体现了现代设计的开发理念,由惠阳市房地产市场分析可知,淡水当地房地产市场整体素质呈两极分化,中低档的房地产项目与最高档的房地产项目并存,而以中低档的房地产项目占绝大多数。中高档的房地产项目在当地房地产市场上是一个空白地带。待该项目建成之后,必将填补惠阳市中高档地产项目这个空白点,迎合市场的需求,并成为惠阳市立体景观的一个新亮4点。四、技术与服务在项目建设过程中,提供一系列的服务设施,全方位的满足住户的不同需求,智能化的管理系统、理念化的建筑风格、完善的配套设施使项目成为惠州房地产的一个新的亮点。五、环保与安全防范在项目建设的同时,要注重环境的绿化和安全防范,一方面提高了项目环境的整体优势,另一方面增强了住户的防范意识,使项目从真正意义上达到“阳光、健康”的设计理念。六、市场分析随着广东省经济的快速发展,惠州市的房地产行业也有了空前的发展,在激烈的市场竞争中,必须凭借项目自身优势,紧紧跟随市场的脚步,以消费者为中心,提高竞争优势,带动惠州房地产行业向更高水平迈进。七、市场营销分析企业要想在竞争中始终立于不败之地,离不开有效的经营方式与策略,在销售过程中除了要建立销售队伍平台外,还要结合多层次的销售渠道方式,建立立体销售网络。例如在当地市场中建立房地产的直销网络,以加强销售力度的渗透性。与此同时,运用关系营销在项目前期向当地客户推荐项目。八、财务分析项目总投资额:207384万元=189523万元(开发成本)+178615万元(开发费用);总成本费用=开发成本+开发费用=207?384(万元)根据市场调查情况所得,项目规划建议包括多层洋房(6层及12层)和别墅(平均2层)两类住宅,按照项目建设进度,首期住宅达到封顶即可进行销售,预计于第一年末推出市场。结合价格定位分析,多高洋房和别墅分别以2500元/m2,2800元/m2,4000元/m2的均价入市,依循开高走低的价格策略,逐步调升楼价。另外,对于车位售价,由于本项目周边缺少具可比性的楼盘,车位主要设在住宅的架空层,其工程成本较低,,并以此测算项目的经济效益。九、融资说明该项目总占地面积约104万平方米,,总建筑面积1367984平方米,分6期进行。项目首期总建筑面积为183930m2,总投资为22000万元,公司自筹12000万元。十、风险控制房地产作为产品具有一次性投入资金大,资金周转慢,受政策影响强等特点,使得房地产开发项目的风险与其他产品相比,风险性更强。公司按照项目的实际情况,制定了一系列防范措施,尽量将风险降低到最低程度。十一、项目实施计划根据市场调研结论、公司自身的经营状况以