房地产项目投资最优方案的选择.doc

房地产项目投资最优方案的选择    [摘要:房地产项目在投资前需进行各种方案的比选,以找到最佳方案。在选择采用何种方案时,最重要的决定因素是投资收益率,而不是利润总额绝对值的大小。通过对比我们发现,一些通常认为设计效果最好、收益水平很高的方案的合理性其实是非常差的。千方百计做足、做高容积率的做法往往只有想象中的高回报,而在现实中有的时候却是显失合理的。因此,在给定的规定条件约束下,容积率多少为宜、选择何种建筑类型、如何组团分布等成为必须加以解决的问题][关键词:房地产投资方案选择]房地产项目在进行投资决策时经常会遇到最优方案的比选问题,以什么标准作为依据、采用什么进行比较对于项目取得良好的投资收益水平是至关重要的。尤其随着房地产市场逐渐从非理性走向理性、从幼稚走向成熟、从卖方市场走向买方市场,开发商在进行抉择时往往一失足成千古恨,造成巨大的投资风险。显然,规划条件既定的情况下,房子并非造得越多越好,容积率并非越高越好。在这里,我试图以一个具体例子来说明如何做这样的选择,希望这会对大家有所启发。Ⅰ.前提条件该地块位处郊区,规划条件(实践中可以略有突破或更改,但不能幅度过大)如下:A、主要经济技术指标一、 建设用地面积:;二、 容积率:≥≤;三、 建筑密度:居住用地≤25%;四、 绿化率:居住用地≥35%。B、规划要求一、 建筑高度:80米以下;二、 退让:后退主干道:高层20米以上,裙房或多层12米以上。三、 建筑间距高层建筑:南北向正面间距≥1∶(其中板式高层住宅≥1∶);并列塔式高层排列间距≥20米。同时满足消防间距。住宅还应满足日照间距要求。四、 停车数量:设置集中停车库,汽车库数量应达到规划总居住户数的100%以上,同时设置总户数10%的临时停车位。设置足够量的自行车临时停车位。五、 配套要求:1、 设置总建面2700方、9班规模的幼儿园一所,总用地面积不小于5400方;2、 ;3、 设置用地面积500方以上的居民运动场地一个;4、 按每100户30方的标准配建社区管理服务设施用房;5、 设总建面200方的社区邮政服务中心;6、 按总建面的7‰配建物业管理用房与经营用房;7、 合理设置垃圾收集房或收集设施,用地范围内按规模设置相应配电房与公厕;六、 道路后退范围内不得设置停车位等设施。Ⅱ.各方案成本收益根据前述条件,设计师提供了以下几种方案供选择:A方案:多层与小高层结合,,多层占70%,小高层占30%。B方案: 多层与小高层结合,,多层占70%,小高层占30%。C方案:纯高层,。D方案:多层与高层结合,,多层占29%,高层占71%。E方案:多层与高层结合,,多层占60%,高层占40%。这几种方案各自的成本收益情况如下:一、第一种方案1、 ㎡,,×=。折算楼面地价为:1764元/㎡。2、 土建造价:×70%=㎡;×30%=㎡。多层单价1010元/㎡,×1010元/㎡=(不考