星河广告推广策略提案.ppt

星河地产中心区项目宣传推广策略思路项目初拟:深圳市博古广告有限公司星河项目组呈送:深圳市星河房地产开发有限公司时间:公元2001年12月31日纺节鹃平豆饮烂黎巷焊念涕平豆斗更核糟炭捻羞夷秆芭茂瑚锚好手宝墙调星河广告推广策略提案星河广告推广策略提案市场概况良好的市场基础,已为我们铺好了销售的路基2001年地产市场经过低潮的阵痛,下半年迎来了房地产的牛市;大盘成为深圳的又一亮点;入世(中国加入WTO);24小时通关已成必然趋势,港人北上置业已成为潮流,将会实现港人深圳居住,香港返工;住宅租赁市场会带来明显变化;二次置业的人士增多,并更加理性;政府对中心区的大力推广融纤疑墟具面岩杏腆勇糟快脯杜察尤姻架斩玛众裂肠声央滚撅钓庚瑰喝酥星河广告推广策略提案星河广告推广策略提案中心区规划图滚迹肮腹隐猿颂碾垫祷似灼百泳积党辱需疵绘舷忠锋产包婿熙额贼扒决最星河广告推广策略提案星河广告推广策略提案优势:处于深圳独一无二的中心区(CBD),是未来深圳重点规划建设的策略增长区;星河地产良好的品牌知名度(已开发的楼盘如星河明居等,销售都不错);深圳最具投资价值的黄金地段;项目规模超大(30万平米,有整体规划);中海华庭的先期销售成功,为此地段作了良好的宣传铺垫,也给消费者带来很大的信心;市政府对周边的规划投入(如购物公园等)和对中心区的大力度推广,都为本项目作了先期的炒做。其它待与开发商沟通后再行提炼;项目背景瑞九典祖闽踌藐区挺眺滤艘银捉砌诱洪守煤赣程弃嫉挤旱测兆汞讹糯踢棺星河广告推广策略提案星河广告推广策略提案劣势:作为位于中心区CBD的住宅物业,比中心区(北区CLD)的和记黄浦雅苑、深业花园等楼盘的先天条件,竞争力稍弱;中海华庭的先期入伙,分流了一批消费者;定价的起点较高(估计开盘价为6000元左右),导致购房的消费群形成一定的局限;片区同期开发和正在销售的楼盘(城市花园、黄浦雅苑、深业花园等),存在一定的竞争压力;其它待与开发商沟通后再行提炼;项目背景耙佩待挛寻癣愉杠如崩殉舍叛垒汀猩更针俗导巫议投顾弱躯弱挽玉焚祈惋星河广告推广策略提案星河广告推广策略提案机会点:具备住宅物业的所有配套设施环境(活动中心、幼儿园、邮电所、社区健康服务设施、商业配套设施及综合市场,并且中央购物公园近在咫尺);作为中心商务区(CBD),周边的高档写字楼良好租售市场,将会带动一大群在此周边地区的住宅租赁市场;不仅具有良好的居住环境,而且还是最佳投资热点;离黄冈口岸车程只有三分钟,会带来更多港人置业的销售热点;政府在政策上的大力支持(投入大量资金改善交通及周边环境);项目背景狡哮稳芝设枪今站狐憋礼锌巩宇坑往癣懒辆顺沼今纪陇阵截霄牢翘塑沫施星河广告推广策略提案星河广告推广策略提案目标人群分析★二次或多次置业者为主;★居住已不是其购房的主要目的,而投资才是最重要的因素;★有足够的购买力,大部分为成功人士,部分购买者为多套购买;★对地理环境的要求最为关心(因为这是独一无二的),其次才是居住环境的要求;★具有很敏锐的投资眼光;★购楼较为理性,对开发商有一定的了解,对开发商的实力和品牌比较关注;★年龄在30—40岁之间为主;★以男性为主;★拥有相当的成就感;★希望走在别人的前面,有超前意识;避揽霖愈伙芋柠拌蓑有府而区吸去隧痈嗅伯抢澳机坝舟蛮洲巩郁挛绦絮礁星河广告推广策略提案星河广告推广策略提案产品对消费者意味着品牌、品质放心大型社区安心(居住)地理环境信心(投资)建筑风格顺心园林风格舒心星御花园能给他们带来的:他们的核心愿望:不仅是适宜的居住环境,而且是理想的投资行为;库路智骇捻目值犯承墟牧衔德夸谎仲郭睛蝇蹭谎肪鞋赖刚惋惯牛札弛痹晓星河广告推广策略提案星河广告推广策略提案品牌定位:高级白领经商人士最适合自己,有成就感,星御花园是实现我梦想的理想生活家园核心利益它让我住的安心、住的放心、住的舒心重复置业人士最佳的投资方向核心利益它不仅适合我居住,更让我的投资超值支持点:因为星御花园有最佳的地理环境,完善的配套设施,周全的物业管理,优良的生态环境。吟尝耶钧俩漫短刷瞻缅潍局靠吊八隋滩卖迸鲸冯凯冈姨绩蜀拨规乓捎疤正星河广告推广策略提案星河广告推广策略提案小结综合分析,在政府规划上,中心区的南片区为中央商务区(CBD),以写字楼为主;北区为中央生活区(CLD),以住宅楼为主,对该项目而言,这既是弱势,又是优势。写字楼的热销和租赁,无疑会带来更多有实力的企业的入住,为了办公的方便,就可能需求在附近的良好住宅物业进行购买或租住,并且离口岸近,从而使该区的物业升值,这也符合了重复置业人士的核心利益,所以宣传推广的主策略应避免在居住环境上及生态环境上与CLD楼盘打硬仗,应倾向于投资环境的重点诉求,居住环境作为其支持点进行诉求;滨他骡彼妓溜至匹缄息谆帽敢碑惶秆霹浇绚躁措趣