万科某项目营销策划报告.ppt

万科某项目营销策划报告.ppt万科金色海蓉项目营销策划报告2008年11月*共238页第1页——万科金色海蓉项目营销推广方案——在本案招标之前,“万科金色海蓉”项目已进行了初步的市场研究、项目定位及初步规划设计。此次招标的核心指向在于依据当前成都房地产市场的实际情况,深度剖析万科金色海蓉项目在当面与未来所面临的市场竞争格局,以及新市场环境下客户需求对项目未来发展方向的研判,从而为本案提供最为合理的市场竞争应对措施。客户目标项目背景此次“万科金色海蓉”项目招标是为项目开发与营销决策提供真实、有效、客观的市场依据。为项目前期市场调研、项目定位及初步规划设计提供二次佐证。成都万科拟将“万科金色海蓉”项目一期打造成G3金色产品系列,其产品形式将以精装小户型与SOHO公寓为主。以期满足首置、首改客户群需求点。项目背景2020/2/92——万科金色海蓉项目营销策划报告——我们的研究思路项目本体房地产市场与竞争环境客户需求本案营销关键点与营销策略阶段性执行计划客户满意度计划项目定位与营销关键点营销与推广执行计划客户满意度执行计划市场研究整体形象定位2020/2/93——万科金色海蓉项目营销策划报告——报告总纲第一部分项目发展背景与本体属性……………………………P5第二部分成都房地产市场研究…………………………………P29第三部分市场竞争环境研究……………………………………P54第四部分客户需求研究…………………………………………P134第五部分营销关键点与营销策略………………………………P166第六部分本案营销与推广执行…………………………………P203第七部分本案客户满意度执行计划……………………………P217第八部分思源优势………………………………………………P2372020/2/94——万科金色海蓉项目营销策划报告——项目发展背景与本体属性金色海蓉2020/2/95——万科金色海蓉项目营销策划报告——用地性质:二类居住用地总用地面积:㎡代征地面积:㎡净地面积:㎡总建筑面积:284748㎡住宅建筑面积:148762㎡商业建筑面积:68500㎡净地容积率::%绿地率:%建筑层数:30F、33F建筑限高:1、7、14、18、20号≤121米3号≤24米层数≤5层从本案自身控规指标来看,%,本地块公共用地面积较大;其限高指标宽裕,结合08年现行规划条例容积率能够做到最大,让产品规划策略受限制较小宗地控规指标项目1期用地后期开发用地2020/2/96——万科金色海蓉项目营销策划报告——项目1期总平(过程稿)一期为精装修,规划有住宅和商业。本案一期产品初步规划设计为SOHO公寓+精装小户型住宅+商业,按此次招标要求暂不考虑本案商业部分,其中SOHO公寓为地上2-4层(裙楼部分),总建筑面积按1万㎡计算;精装小户型住宅为地上5-30层(主楼),总建筑面积按4万㎡计算从项目1期总平分析,本案裙楼2-4层SOHO公寓产品采用4梯19户、5梯23户、及4梯20户内廊式设计,该类设计将导致本案整体公摊率较高;其次,5-30层精装小户型住宅,按现有1期总平裙楼部分基底分布形式分析,主楼应为塔式高层建筑,该类建筑形态同样也无法避免公摊较高的问题,同时也会对建筑内部通风及采光有一定程度的影响。本案一期初规产品设计2020/2/97——万科金色海蓉项目营销策划报告——本案位于成都市城南武侯区,正好处于城市向东、向南发展的核心轴线上。其次,宗地所在位置享有锦江与市内最大的城市氧吧“东湖公园”等优越自然资源,区域所蕴含的生态居住特性为本案带来较为有利的开发条件万科金色海蓉项目位于成都市城南武侯区北纬30。36’”东经104。04’”宗地所在位置以锦江河畔为界紧邻锦江区,与之一河之隔的东湖公园拥有185亩的原生湖泊,235亩的生态绿地,是成都市内最大的城市绿色氧吧,也是唯一保持原生态景色的湖泊,其宗地独特的地理位置与自然资源条件,为本案带来较为有利的开发条件。区域所扮演的城市角色与功能成都市城东城西30。36’”N104。04’”E城北城南本案2020/2/98——万科金色海蓉项目营销策划报告——随着近几年成都的迅猛发展,城市化进程的迅速展开,成都已经开始从单一城市核心向多中心方向过渡。城区范围的扩大,催生出众多的居住板块。在城市总规下城东、城南作为主要的城市发展方向,双桥子板块、建设路板块、东湖板块、新希望板块、南延线板块等相继成为整个城市的热点居住区域,领演成都市房地产发展轨迹。在成都市城市总体规划中,虽然主城区以“一主两次多核”构建多中心城市空间发展结构,但对于本案所在城南及临近城东的区域占位,是近几年整个城市房地产发展的高热点区域单中心城