《城市开发与房地产》课程论文-综述商业地产的运作、发展与未来.doc

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中国矿业大学
《城市开发与房地产》课程
论文题目: 综述商业地产的运作、发展与未来
专业班级建筑09-3
考核时间 2013年7月
学生姓名
学生学号
任课教师

综述商业地产的运作、发展与未来
闫顺心 02090783
力学与建筑工程学院建筑学专业09-3班
摘要:通过对我国商业地产现状分析发现,近年来我国商业地产发展迅速,增速持续超过商品住宅。通过对我国未来经济社会发展趋势以及国外城市化发展进程经历的研究,认为我国商业地产已经具备快速发展的条件,长期内具有广阔的市场前景;从短期看,国家政策调控剑指商品住宅市场,商住倒挂现象以及短期内市场需求变化都预示着商业地产需求快速增长。商业地产是一种综合产业,目前我国商业地产主要有不售不租、纯售、纯租及租售结合四种运作模式。本文深入分析了各运作模式,指出我国商业地产存在的缺陷,并进一步为我国商业地产的健康发展提出模式选择策略和发展建议。
关键词:商业地产;发展现状;运营模式; 存在问题;发展建议;
一、商业地产的概念
mercialroerty)的概念最早出现在中国是2000年,首先从北京、上海、广州几个经济高度发达地区开始,并逐步蔓延到全国。一个成熟的商业地产模式必然是包括商铺、餐饮、写字楼、娱乐休闲场所、公寓,甚至工厂园区等非住宅形态在内的极为广泛的概念。商业地产具有地产、商业与投资的三重特性,它既区别于单纯的投资和商业,又有别于传统意义上的商业地产行业。商业地产是一种结合体。首先它是地产与商业的结合体,把不动产范畴与商业类型的两种特性有机嫁接起来;其次它是商务办公与住宅的结合,符合人们的生活快节奏的时代要求;再次它是商业零售与传统百货的结合,开发运营商通过引进主力百货店和世界知名连锁超市来带动其它小商业零售店的这种商业运作模式目前为世界各国普遍采用;此外,它还是贷款与融资的结合体,一个大规模的商业地产项目仅仅依靠银行贷款是无法支撑的,良好的资金链条至关重要,没有支撑后期的管理和运营费用是致命的;最后它是旅游、休闲、娱乐的结合体,一站式的生活配套满足了人们的不同需求,使项目成为一个个附属于城市的卫星城。
我国商业地产市场发展现状
(一)商业地产的发展阶段
商业地产主要功能在于满足于人们多样化的商业活动的需要。随着人们经济活动领域的扩大,商业活动也越来越频繁,从而产生了对商业活动场所—商业地产的巨大需求。我国商业地产发展萌芽于20 世纪80 年代初期,它的兴起与迅速发展受市场因素的影响,同时映刻着宏观政策的变化。总体上,我国商业地产发展可以分为以下五个阶段:萌芽阶段、兴起阶段、发展阶段、相对过剩阶段和走向理性阶段。具体如下所示。
我国商业地产发展历程的五个阶段:
萌芽阶段1980—1995 港澳地产商在五星级酒店和高档写字楼的建设投资。
兴起阶段1995—1998 住房制度改革和旧城商业区改造带来的发展契机。
发展阶段1998—2002 房地产开发商以高姿态进入商业地产市场,商业地产转变为一个独立、高利润的产业。
相对过剩阶段2002—2005 商业地产出现局部过剩,空置率居高不下,大量商业地产开发企业出现销售危机。
走向理性阶段2005 至今商业地产市场逐步走向有序和成熟,商业中心服务目标转型。
资料来源:《中国商业地产蓝皮书》,长江证券研究部
(二)商业地产发展现状
2000—2009 年是我国商业地产快速持续发展的几年。从商业地产的投资额与投资增速方面看,从2000 年开始,办公楼与商业营业用房的投资额逐年增加,增长率虽有波动,但大致维持在25%左右,即使在金融危机期间,增长率仍然保持正数。根据国家统计局数据,2009 年全年办公楼投资达1 亿元,%,商业营业性用房投资达4 亿元,%。
2010 年初至今,中央和地方政府连续出台了一系列针对住宅市场的宏观调控政策,房地产行业面临深度调整。房地产住宅市场成交冷淡,一、二线重点城市的成交量已陷入底部,而尚未受到调控制约的商业地产却异军突起,无论从土地成交还是房企表现上,商业地产都变成了“香饽饽”。商业用地市场活跃,土地成交量呈现大幅增长,多数城市的商业地价呈稳步上升态势。CRIC 中国房地产决策咨询系统监测的数据显示,2011 年3 季度全国50 个重点城市成交地块总价排行中,商办综合类用地成交地块在前十排名中占到七成以上,尤其是楼板价排行榜中,进入前十名的地块全部为商办综合用地;另外,许多房地产企业争相转型或加大力度开发商业地产市场,
2010年,万科、中粮、保利、中海、富力等国内标杆住宅房企均公布了商业地产发展战略,未来商业地产的开发比例将占到其整体开发投资的20%~30%,绿