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万科的收入确认之争引发的会计职业判断思考
王晓敏
   一、引言
    房地产开发企业销售房屋的收入确认问题一直倍受争议。前些天,中国会计视野社区的一篇对万科的收入确认产生质疑的帖子引起众多网友的关注,“万科作为房产企业的龙头老大,业绩一直不错,我查看了毕马威的2007年度审计报告,其收入确认原则为‘房地产销售在房产完工并验收合格,签定了销售合同,取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时(通常收到销售合同金额20%或以上之定金或/及已确认余下房款的付款安排)确认销售收入的实现。’房屋尚未交付,风险报酬尚未转移,就敢确认收入,难怪业绩比一般的好了。”
    二、万科的收入确认之争
   一石激起千层浪,一时间对万科的收入确认是否符合企业会计准则展开了激烈的争论,争论各方意见不一。有人认为万科的收入确认符合企业会计准则,有人则认为万科的收入确认不符合企业会计准则。
  
   (一)万科的收入确认符合会计准则的观点
    持此观点者认为,万科的收入确认标准符合《企业会计准则》,而且还是比较谨慎的。因为第一,“房产完工并验收合格”就已经具备了交付条件,开发商完成了实质上所需的义务,不存在因为房屋的原因而不能交付的情况,根据管理层的经验,购房者拒收的可能性很小,成本亦已基本可以可靠计量;第二,“签定了销售合同”就说明交易已经发生;第三,“取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明”是为了满足相关的经济利益很可能流入企业这一收入确认条件。
   (二)万科的收入确认不符合会计准则的观点
    持此观点者认为,第一,房屋竣工并验收合格,仅说明商品是合格的,并不能说明与房屋所有权相联系的风险和报酬转移,也不能说明“企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对己售出的商品实施控制”,只有房屋办理了移交手续交付业主使用,才说明与房屋所有权相联系的风险和报酬转移,以及房屋的管理权和控制权的全部转移
。在商品房交付前与商品房所有权上的主要风险尚未转移,还举例说明如果在交房前发生地震,则房屋损毁的损失应由房地产开发公司来承担,所以风险报酬并未转移;第二,完成竣工结算,才能说明成本能够可靠地计量;第三,签订售房合同及收取房款,说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业。
   
   (三)争论的焦点
    通过分析我们可以看出,双方在对万科的收入确认问题的争论中,主要是对收入确认的时点理解不同,不同意见主要表现为,第一,是否符合“企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转给购货方”,第二,是否符合“企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对售出的商品实施控制”,第三,是否符合“相关成本能够可靠计量”,但争论的焦点是对“企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转给购货方”理解判断上,是以“房产完工并验收合格”还是以“商品房办理了交付手续”作为收入确认的时点。持符合会计准则观点者认为,“房产完工并验收合格”发生毁损的概率很低,基本没有风险,而持不符合会计准则观点者则认为对方把“基本没有风险”与“风险是否转移”混为一谈。
   三、引发的会计职业判断思考
   究竟双方谁是谁非,我们暂不评说,对万科的收入确认问题的争论的不同观点引起了笔者的深入