【精品策划】郑州市瑞祥花园二期营销报告.ppt

瑞祥花园·二期营销报告
郑州森渡·联创房地产营销策划有限公司
二00五年四月十四日
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1-1土地政策吃紧,信贷市场变脸
——2003年4月25日国家监察部、国土资源部部署在全国范围内开展对经营性土地使用权招标、拍卖、挂牌出让情况执法监察;
——2003年8月,国土部会同国家发改委等部委对全国土地市场秩序治理整顿;
——2003年6月13日,中国人民银行发布《关于进一步加强房地产市场信贷业务管理的通知》对开发商贷款、土地储备贷款、个人住房贷款均有新规;
——2004年8·31土地大限和央行的贷款利率上调都影响到了房地产市场,让人明显感到土地市场的冬天提前来临,多数开发企业自有资金实力面临“严冬”的考验,很大程度上,让不少中小房地产企业面临资金链断裂的生存危机。同时随着政府宏观调控力度加大和政府建立的房地产市场预警机制和信息披露制度,将在引导房地产开发企业的同时,起到引导住房理性消费的作用。

1-2开发门槛提高,行业面临重大变革,房地产价格将有所上升
——下一阶段的房地产企业将面临空前的市场与政策的双重挑战,开发规模、土地、信贷、销售等门槛均相应提高,市场环境愈加规范,在资金、信誉、人才等综合实力的较量与考验中,许多中小企业将面临生存危机,这同时也为不少大企业提供了商机和活力。在下一阶段中房地产行业企业重组兼并、资源整合的步伐将更快。
——政策的卡紧,导致楼盘的开发成本的逐渐增加,开发商为了能够保证利润,在营销条件成熟的情况下,房地产的销售价格将有所上升。不过如在营销环节上处理的不够得当,价格上涨对于开发商来讲则是危险的。

2-1市场需求继续保持强劲势头,交易活跃
由于房改的进一步深化,住房补贴的到位,二级市场的繁荣,梯度消费的形成和郑州投资环境的改善,外地客户良好的心理预期以及城市化进程加快,住房消费的自然增长等因素,预计以后相当长一段时期房地产市场都将保持旺盛的需求。因此2005年郑州楼市供需两旺的良好势头,具体分析如下:
——随着周边城市人群向郑州的集中,郑州人口汇聚,城市化进程加快,人们的住房需求也将大大增加,而郑州楼盘的供应量近期内急速递增。郑州经济连续几年的稳步增长,居民收入稳步增加,对改变居住环境和质量的渴望会越来越强烈。
——郑州楼市在近年来业没有发生根本性的变化。据统计,上海的房价2003年比2002年增长了20%,%。与周边其它省会城市相比,郑州的房价也相对较低,但是在2004年初到2004年末,郑州房价出现了03年上海的情况,增幅竟达到21%左右。
——与此同时,房地产开发准入门槛的提高,房地产市场的规范发展,社区产品品质的提升以及土地、原材料成本的剧增,都将拉动 2005年楼市价格的上扬。

2-2东部、北部火热开发,区位优势尊显
——2004年东区的快速建设与规划,以及众多项目的开发销售,对郑州房地产业的发展布局影响深远,在不少老百姓的头脑中已起了些许微妙变化,最直接的表现是东部的开发与投资日益看好,107国道沿线已迅速成为大家关注的热点。
——北环以北则自行发展成为大型的人文生态居住区域。

3-1规模化小区将受消费者青睐
——随着购房者品位的日益提升,买房不止是为了居住,而更多的关注了其所具有的其他附加值,如周边配套、小区内部设施、绿化、景观等。
——规模化、科技化小区所带来的完善配套设施、交错互补的建筑物、点面结合的景观架构、多样的户型设计等等,他们为购房者带来的物业附加值,是非小型物业所无法比拟的。

3-2产品供给向多元化和精品化方向发展
——商品住房除在户型、面积、质量、功能等内在品质上越来越走向市场细分的多元化发展外,品牌、环境、企业形象等日益成为重要的品质指标。
——高品质而不是高价位的精品住房越来越赢得消费者的认同和青睐,而竞争的加剧也使开发企业更为注重产品的内在质量和外在形象。

3-3多层、小高层住宅容积率下降
——由于生活水平的不断提高,人们对小区、房屋的要求也“水涨船高”,作为影响住宅舒适度