农村集体建设用地流转问题探讨【论文】.doc

农村集体建设用地流转问题探讨【论文】.doc农村集体建设用地流转问题探讨一、 我国农村建设用地的定义及英流转的法律规定农村集体建设用地是指农村集体投资或农民兴办的乡镇企事业、村办企业、农村村民住宅、乡镇村公共设施、公益事业建设所使用的土地。即现阶段我国农村集体土地使用权在建设用地上表现为三种情形:乡镇企业建设用地;乡镇村公共设施和公益事业建设用地;农村村民宅基地。同时,根据相关法律规定,农村村民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者是租用于非农业建设。也就是,现阶段我国农村集体土地使用权只能流转于非农业建设,至于集体建设用地也仅指法律规定的上述三种情形。其相关法律规定体现如下:《宪法》第十条规定''农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有S“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征用“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依照法律的规定转让”。《民法通则》第七十四条规定“集体所有的土地依照法律规定属于农民集体所有,由村农业合作社等农村集体经济组织或村民委员会经营、管理。已经属于乡镇农民集体经济组织所有的,可以属于乡镇农民集体所有”。《土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请国有土地;但是兴办乡镇企业和村民建设住宅依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外",“前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地S第四十七条规定“征用其他土地的土地补偿费和安置补偿费标准,由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补偿费的标准规定=六十三条规定“集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。但是,符合土地利用总体规划,并依法取得建设土地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外综上,我们可以初步得出一个结论,那就是我国的农村集体土地使用权在现行法的规定下只能在农业建设进行流转,但是对于非农建设就基本上不适用,只有《土地管理法》第六十三条的一款关于集体土地使用权流转的例外情况,即符合土地利用总体规划,并依法取得建设土地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。但是,对于用于非农建设(或集体建设用地)的流转只能有一个途径,那就是通过先征用为国有,转为国有土地使用权,然后才能在市场上进行流转。二、 对现行农村集体建设用地流转所存在问题的若干看法随着经济发展和城市化进程的加快,农村集体建设用地的资产性质逐渐显现出来,以出让、转让(含土地使用权作价出资、入股、联营、兼并和置换等)、出租和抵押等形式自发流转农村集体建设用地使用权的行为屡有发生,在数量和规模上有不断扩大的趋势,集体建设用地隐性市场客观存在。不仅这样,对农村集体建设用地流转的限制还将逐渐并己经暴露在我们而前。(一)损害农民的经济利益由于现行法律对集体土地使用权的流转规定并不是很明确,集体土地使用权的流转不规范,给了不法分子非法交易的机会,避开拥有所有权的农民集体经济组织,将土地使用权流转的收益归为镇或村所有,未对原集体土地所有者给予适当的经济补偿,对农民的利益造成了损害。而且,即使确实对农民进行补偿了,但是由于现在的征用补偿制度存在不足之处,