房地产法结业论文——浅议合作开发房地产主要法律风险及防范课程名称:房地产法姓名:李峰班级:法学1003班学号:201001896序号:132013年4月15日浅议合作开发房地产主要法律风险及防范随着国家对房地产市场政策调控力度的加强,特别是对土地资源的集约利用,房地产企业低成本获得土地使用权、通过银行项目贷款融资或房屋预售融资的难度大幅增加。同时,房地产开发经营具有投资数额大、周期长、资金回笼慢的特点,而房地产持续运营需要不断地滚动投入。为了项目的正常运行,合作开发房地产的模式成为许多企业首选。虽然合作开发房地产一定程度上可以减少资金风险,但另一方面却增加了信用、法律方面的风险,由此产生的各种纠纷也层出不穷。个别企业由于解决不及时、管理不到位、涉诉时间长等诸多因素导致蒙受巨大损失,甚至走上破产的境遇,实属唏嘘和遗憾之事。本文针对合作开发房地产项目中应高度关注的法律问题,提出一些分析建议,希望能够对房地产开发企业在预防和控制法律风险方面起到一定裨益,推动和促进房地产市场的健康有序发展。一、房地产合作开发概念迄今为止无论在理论界还是在实务界对该问题尚无绝对统一的认识。我国现行多部法律文件中有关于房地产合作开发的规定,如《城市房地产管理法》第二十七条规定“依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称“解释”)第十四条“本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》第十七条规定“在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下,可以继续发展集资建房和合作建房,多渠道加快经济适用住房建设。”《经济适用住房管理办法》第二十九条规定“集资、合作建房是经济适用住房的组成部分,其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定,严格执行。集资、合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。”最高人民法院《解释》中的合作开发房地产主要是涉及到土地使用权问题的一种合作开发,这也是实践中的主要合作方式,这种房地产合作开发通常是地产和房产的合作开发,指以提供土地使用权一方与对土地开发进行投资一方对特定地块的建设项目以合资或合作方式进行共同开发的行为。当然,合作方既可以是双方也可以是多方。双方对于土地和资金的合作可以是单一的土地投资或资金投入,也可以是部分土地和部分资金的交叉投入。合作开发房地产合同属于无名合同,本文以《解释》中所定义的合作开发房地产合同为论述基础。二、房地产合作开发模式(一)法人型合作开发根据《城市房地产管理法》的规定,一方可以土地使用权作价入股、合资进行房地产合作开发。这是法人型合作开发的主要法律依据。可以分为以下两种方式:1、项目公司(该种形式风险最小、费用最高、周期最长)由双方出资或提供土地依法成立项目公司,以项目公司的名义进行开发。这种方式开发的优点是责任明确、组织机构稳定,人事安排及操作比较规范,相对而言可以减少纠纷发生的概率。而且在该种情况下,房地产合作开发的合作人成为项目公司的股东,合作人不必担心可能因合伙的连带责任承担民事责任,而
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