万科北京市万科四季花城项目推盘方案.ppt

万科四季花城项目2007年推盘策略一、市场状况分析整体市场情况2005年——2006年顺义市场状况:商品房预售状况时间销售套数(套)销售面积(平米)销售金额(元)均价(元/平米)2005年1850310155175109660056452006年前三季度221732522520606933006336此成交均价受较多以住宅项目立项的类别墅项目影响,因此价格偏高根据2006年前三季度销量推断,2006年顺义有可能实现3000套的销量,440000平米的销售面积从市场成交均价来看:06年的市场均价比05年上涨了12%重点竞争项目金汉绿港05、06年价格对比2005年销售量(套)销售面积(m2)销售金额(￥)均价(￥/m2)合计2512913412224894341962006年销售量(套)销售面积(m2)销售金额(￥)均价(￥/m2)合计92310714053**********金汉绿港2006年价格较2005年上涨18%,高于顺义市场涨幅水平考虑2006年市场竞争较少,金汉绿港的价格涨幅,建议07年涨幅采纳下限:12%06年四季花城均价5369元/平米,预计07年四季花城均价5369*=6013元/平米通过对市场及重点项目的价格分析,四季花城在2007年价格有可能实现6050元/平米。二、客户需求和项目自身资源分析项目概况——四季花城产品基础数据二期产品以90平米左右的两居,120平米左右的三居为主其中二居比例约为40%,三居比例约占45%,130平米左右的舒适三居比例15%左右其中120平米左右的三居中仍然按照三室两厅一卫的宽厅设计的产品约占三居的65%左右;三室两厅两卫的三居占到了35%左右,产品有所升级130平米的舒适性三居主要分布在情景花园洋房组团的西侧二期楼座6层、9层、11层、——一期客户积淀12月1日前来电网络朋友介绍顺平路牌现场围档合计焦点搜狐搜房新浪2**********月1日前来访网络朋友介绍顺平路牌现场围档万科业主未知合计搜房新浪42111481976二期积累客户简要分析——12月1日后新积累1月5日前来电网络朋友介绍顺平路牌现场围档房展楼市图新京报折页未知合计焦点搜狐搜房新浪其它71716511172121121271月5日前来访网络朋友介绍现场围档电台未知合计焦点搜房51229017126二期积累客户简要分析二期现已积累客户共计377组,其中来电175组,来访202组。由于目前没有对客户释放二期信息,因此无法对客户资源做详细统计分析。从目前接电接访情况来看,客户关注的问题主要集中在价格、户型、开盘时间、入住时间等方面。目前可统计到的数据仅包含客户来源媒介渠道,因此建议采纳一期来电来访及成交客户数据。二期主力产品供应与一期产品供应对比(套数比)二期产品供应一期产品供应