探析房地产成本管理的合约规划的应用.doc

探析房地产成本管理的合约规划的应用.doc探析房地产成本管理的合约规划的应用郑州清华园房地产开发有限公司河南郑州450000摘要:木文从合约规划的重要性入手,对房地产成本控制中合约规划的具体应用进行了分析,并提出了提高合约规划应用的具体措施。关键词:房地产;成本管理;合约规划房地产项目管理离不开成木控制,同时成木控制决定了房地产企业利润多寡,在成本管理中,合约规划是重点内容。以合约规划为纽带实现了目标成本和动态成木的有效结合,在采购计划编制和资金计划方面,合约规划为其提供了重要依据,是确保成木目标得到有效控制的重要手段。合约规划打通了成本和采购两个通道,能够对目标成木情况进行及时监控,对超成木情况能够做到及时纠偏。一、 合约规划重要性分析其重要性主要体现在以下三个方面:(1)在确定项目成木、质量、工期以及功能等目标时都离不开合约,合约对双方责任和权利关系进行了明确规定的,因此,在房地产领域,工程项目的管理核心就是合约管理;(2)房地产企业所开展的一系列管理活动实质上的就是签订合约和履行合约的过程。项目管理以合约管理为核心开展的。对房地产企业来说,成木管理工作是重中之重,而与其密切相关的非合约管理莫属;(3)在整个工程项目中都包含合约管理,而且合约管理是一项非常复杂的工作。通常情况下,建设一个工程项目大致需要立项、研究可行性、设计勘查、招投标、施工以及运营等几个阶段,在每一个阶段都会有与之对应的金业参与进来,形成的经济关系也就更加复杂。二、 成木管理中合约规划的具体应用1、指导招标、签订合同房地产企业在开发一个工程项目时,首先都会做出科学、合理的总体预算。在整个项目开发中到底签订多少数量合同,采购招标为多少等等,对这些都要有一个明确的规划,如果规划不明晰,在项目实施过程中将会面临阻碍,而且不利于经营者做出正确决策。将合约规划引入进来,能够在总体的预算范围以内,可以根据历史数据、成木测算和估算、造价咨询等对需要签订的合同进行提前规划,对合约双方的承包范围、关系等进行明确,有利于房地产企业顺利开展合同签订和采购招标等工作。在一个工程中,总包合同中涉及到的费项科目比较多,如果公司所处地区不同,合同范围也存在一些差别,所以合约规划也存在跨成本科目问题。2、 控制成木总量如果在某一科目下企业需要签订三份合同,那么很有可能前两份合同中金额已经比预计金额超出,但是在科目成木总额之内,在签订第三份合同时发现已经超额,而这时采取成本控制已经无济于事。因此在预算范围以内,利用合约规划对每个合同金额进行确定,并且在签订过程中,做好金额的管控和对比工作,就能够实现事前成本控制。在具体业务中,成木控制会对一线人员造成大量成木拆分任务,并且很难保证拆分的准确性,进而导致成木得不到有效控制,引入合约规划,能够对项目成本进行有效控制。3、 明确合同权责落实通常情况下对合同签订都是有一定审批权限的,尤其是块区域房地产企业。比如某企业规定如果合同在200万以上必须进行招标并且须得到集团审批,但是一些公司很有可能将原来金额为300万的一个合同拆分为两个,化整为零,从而绕过上述程序,这样一来,权责流程的意义也将不复存在。将合约规划引入进来对合同签订实现了金额、承包范围等方面的规定,能够有效避免上述事件的发牛,确保成本得到有效控制。在成木管理上,与造价咨询公司合作对项目合同进行规划和树立,为采购招标、签订合同提供指导。预算管理部门根据