【策划】金基项目策划纲要.doc

谨呈:王总
金基项目合作方式说明
武汉中原恒星地产顾问有限公司
2005年9月
王总:

承蒙信任,就贵司金基项目与我司进行了多次接洽,我司了解,该项目是贵司在郑州市场首个大型住宅项目,在郑州市场树立贵司的品牌知名度和影响力,其成功开发对贵司至关重要,同时,我司对项目前景深感兴趣,愿参与此项目的策划销售工作,与贵司展开积极的合作。
在此,我司就本项目提供的营销顾问及销售代理服务作简要介绍,供贵司决策时参考,并作为双方进一步合作的基础。
专此奉达,即颂商祺!
武汉中原恒星地产顾问有限公司
2005年9月
一、中原恒星营销代理项目的参与原则

⑴中原恒星特色
整合行业优秀资源,致力于房地产全程服务商
“唯市场论”,市场思维做策划,避免专业失误
团队作战,营销、策划、销售、市场人员结合的项目组负责制
讲求市场的回应和结果验证
⑵中原恒星风格
不交行货,认真严谨地对待每一项策划专案
了解开发商的真实需要,为开发商解决实际问题
注重落实细节,从小事做起
⑶中原恒星对策划的理解
策划是一系列的专业安排:包括项目在城市化进程中的地位与价值判断、建筑规划上的营销策划创意、概念上的创新和包装上的鲜亮展示,是一项讲究综合安排、具体策划操作人员与顾问小组成员具备完善实践经验和对市场需求及客户心理的细微把握及分析的系统工程。
策划是一个整体:即是策划人员、项目经理、销售业务员、楼宇档案资料、项目管理、资讯网络、竞争楼盘研究等各项因素共同支持的结合体。

⑷中原恒星的优势
专人市场调查、统计分析
涵盖面广的数据库信息渠道:各部门资源共享及配合
长期合作的社会资源与高效的整合能力
及时了解市场第一反应
经专业评审委员会评审、结合反馈意见后,出具策划报告,以“避免市场风险、挖掘物业价值”为一贯宗旨
高素质的销售队伍:岗前培训、在职培训、专案培训
丰富的地产项目实际操作经验与专业人才队伍
专业体系(投资型商业地产体系、城市中心高档精品体系、大盘体系、写字楼体系)
⑸中原恒星工作的原则
对每一项工作均认真跟踪推进,以达成项目目标
前期参与协调讨论建筑方案:参与规划设计、户型定位、施工方案协调
施工单位进场后将进行销售前期准备工作
开盘前30天内确定价格策略和销售策略
销售过程中协作、跟进、调控
二、项目的策划基础条件
中原恒星认为一个可信而实效的策划不是凭空创意发挥,必须正确对如下四个方面的条件客观把控,科学分析,才能构成策划的基础。
项目本身资料
开发企业资料
A 地块研究
B 成本分析
C 环境分析
……
A 资金情况
B 合作情况
C 质素和意愿
……
整体市场环境
典型(竞争)楼盘
A 区域市场
B 规划和政策.
C 金融支持
……
A 产品分析
B 卖点分析及实际业绩
C 客户定位分析
……
片区消费者(住宅)
A基本生活习惯及消费意向
B意向购买住宅产品类型及相关细节要求
C购买能力、可承受价格水平及总体容量
三、需发展商提供资料
为解决发展商的实际问题,帮助发展商落实思路,我们需详尽了解以下资料:
发展商开发目标及基本意向
资金情况
合作情况
周边地块及项目规划资料
成本分析
价格初步目标(高档、中高档)
预售时间及资金回笼要求
物业管理选择意向
按揭选择
金基项目全案策划纲要
第一部分:市场研究及市场定位
【区位研究】
目标及成果:
通过对该项目所在地区的城市规划、自然景观、交通、人口构成、就业中心、商业等区位条件及土地政策、市政设施、开发成本的分析,对该项目地块所具有的区位价值进行判断,并获得影响项目市场辐射力的有益信息。
【市场研究】
目标及成果:
1、进行区域间的对比,分析项目所在区域在城市发展未来的地位、与市内其他区域的竞争能力、相互间的优劣势等。对区域地产市场的发展前景进行预测;
2、进行区域内的市场分析,寻找该区域内的市场空隙。
宏观经济形势、投资环境及对该项目所包含物业发展的影响
整体房地产市场之走势及预测
项目所在区各类物业(侧重于本项目所含物业)的供应、消化及经营特点
本项目所在区域该项目所含物业的潜在客户及需求特性
【项目开发条件分析】
目标:
对项目自身的开发条件以及现有居住条件进行分析,为下面的开发方案设置和成本分析做好准备。
地形、地址、基础设施、地下管线等情况对本项目的发展有否重大影响
重要市政工程对本项目发展的影响及相应对策
本项目交通的现状与今后发展完善的具体措施(须与交通规划部门联系)
本项目目前的开发条件如何?后续开发需要进行那些改善工作?
该项目投资手段的建议,分析各种投资方案的利弊
【市场