公寓项目营销规划广告推广提案.doc

,我公司有机会就此项目的进展发表我们的见解与看法。时代在高速的进展,社会的各因子皆在发生着深刻的变化,对社会的政治、经济、文化的综合体现的房地产业而言,钢筋+水泥仅是其物质构成,什么才是符合新时代需求的物业,如何样的物业才能适应不断进展、不断自我超越的人类,是本行业应考虑与面对的挑战性课题。也是本建议书的观点之源。作为专业的房地产公司,我公司将同贵公司齐心合理就本案开发过程中的系列问题进行探究,为物业的成功开发尽献我公司的力量。项目地块位于合肥市东西干道寿春路西端与蒙城路交口的东北角,地形L型。道路状况及交通路线完备。周边各类生活设施、商务设施齐备。自然环境及人文景观丰富,是房地产开发的黄金地块。同时在市民意识中的地段认知度、美誉度极佳。     1---1 外在配套设施分析:购物:世纪联华、合家福、城隍庙批零市场、杏花农贸市场学校:六安路小学、淮河路第三小学、合肥第6中学、合肥45中学、合肥47中学、合肥工业大学北校区医院:合肥市第一人民医院、安徽中医学院附属医院文化体育设施:合肥市体育运动中心、合肥市图书馆、艺术电影院休闲娱乐设施:东怡酒店、杏花公园、阿里吧吧歌城、碧海云天休闲中心、金融机构|:招商银行、交通银行、商业银行、 建设银行、申银万国证券公司行政机关单位:合肥市公安局、安徽省地点税务局、合肥市人大常委会、合肥市中级法院综合以上的外在配套设施,我们认为物业的居住功能有便利性、档次性、齐全性的优势、同时会使业主时刻成本大大降低;而作为办公物业的,其准业主追求的交通便利性、物业外在形象、与相关行业的互补性等亦充分具备。1---2物业外在因素的延伸项目的景观特性;杏花公园、琥珀潭景区、环城景区的自然风貌所带来的亦动亦静的物业形象项目的人文价值:省市级重点中学的教育氛围、合肥市图书馆的人文气质,合肥市体育运动中心的健康保障,物业的不可复制在于软件的独特性。1---3项目的面积价值项目总建筑面积5万平方米左右,在此等地段(老城区,拆迁成本高、周边区域已建有多层建筑),项目具有不可多得的稀缺性。1---4地块的周边市场价值商业物业在自身无法形成规模化效应的现状下,其周边高密度的居住、办公人群(中高收入背景、消费途径多元化)为本案的商业物业提供了潜力市场。1---5项目地块劣势分析项目地块的地理位置虽有交通优势,但周边商业氛围有待提高(周边无其它休闲式购物区域,人流多为交通人流)项目的商业机遇受到了物业规模的限制(沿蒙城路商铺单间面积约200平方米左右,无法营造规模优势,只能营造特色功能,对经营范围有一定的限制,沿寿春路商铺一、二层铺面分开销售,对二层商铺的交通动线及商业价值产生阻碍。2---1裙楼部分产品分析:本案裙楼部分产品1~2为层为商业用途,结合贵司提供的工程图纸所确定的产品形态,我们认为在该地段(商业氛围未形成片区连动性,客户选择余地较小;功能性商业用途较多,休闲即兴性购物氛围不足)我司认为在此定位休闲即兴型购物空间不适宜,而针对此区域居住人口密度较大,周边办公人群较多的特点,我司认为裙楼商业物业在现有建筑规划条件下的商业定位应为针对此类人群的补缺型商业物业。我司针对物业特点初步3种销售方式:1、整体出售:如沿寿春路的部分可向银行、证券、电信出售、向肯德基、麦当劳招租(带租约出售给投资客户),    2、拆分销售:针对此区域客户有一定的办公需求,较为注重精神文化生活,而区域内少此类产品得档次性、集中性销售平台,可将沿寿春路部分定位为高档的、高品位的文体主题式商场(文化用品、体育用品、影音制品、通讯及电脑配套产品商场)以铺位的形式对外出售。(投资小、有市场需求)3、拍卖式销售: 沿蒙城路部分的为中等面积一、二层联体商铺,由于地理位置的优越性,考虑到如我们认为限定其经营摸式可能会阻碍投资者的经营或投资思路,进而阻碍其置业行为,我们认为采取先“内部登记”,探测市场反映后采取拍卖的形式实现销售。 2---2塔楼物业分析该物业以高层公寓、公寓式办公为主的住宅大楼。由于该项目住宅部分客户群定位于高收入的省内成功人士,因此配套设施、建筑物外观、公共区域的装修、物业治理必须围绕这一目标群体的文化背景,行为适应,消费适应,心理需求来设计。让他们感受到荣誉感,成就感,这不仅在物业的硬件上要高于当地的平均标准,更关键的是在软件上即物业治理的服务标准上体现出业主的身份。项目形象定位:结合徽商集团的企业背景,我公司认为本项目的物业形象是----------见证与体现新徽商时代的品位、诚信、规则、 象 诠 释:   品位:  优越的地段、进取的外立面形象、优质的配套设施、自成体系的文化氛围         诚信 :开发商的诚信经营、物业业主的诚信经营、物业治理的诚信关怀