菏泽牡丹园项目可行性分析报告.doc

牡丹园附近地块
初级市调及投资建议

前言
本次调查小组于2009年05月06日至2009年05月08日对位于曹州牡丹园附近占地约580亩的目标项目进行了为期3天的市场调查和总结分析,籍以对该地块的投资价值和投资定位提供参考性意见。
一、 地块基础资料与现状概况
(一)项目概况
位于人民路以西、牡丹路以东,泰东路以南,大学路以北,总占地约580亩。目前该地块为打鱼店和羊庄村民的聚居地,该项目南部大学路与人民路交界与赵王河公园北湖相距120米左右,大学路与牡丹路交界与黄河路相距1400米左右;该项目北部泰东路沿线与曹州牡丹园相距500米(中隔扬庄村与长城路);该项目东部紧邻菏泽南北中心大道人民路,与风光旖旎的赵王河景观带隔路相望;项目西部偏北与牡丹路相距300左右,西部偏南与牡丹路相距400左右。周边景观资源丰富,有赵王河景观带、曹州牡丹园、百花园、古今园等,但项目所在区域目前基本为农村,生活配套较差。
目前该区域未来规划为菏泽牡丹园、赵王河景观带,但详细、确切的具体规划资料尚未得到。
(二)地块环境调研(周培红负责周边配套资料收集)
形状地貌:规划中的天香路以西区域地块西南部呈现不规则的Z字形,天香路以东区域则比较方正。该宗土地基本都位于羊庄和打鱼店村聚居的宅基地范围内,仅有少量地势平坦的农田。
配套概述:沿牡丹路生活配套品质较差但比较齐全,沿人民路则缺乏生活配套,但项目南行300米左右即可借助立交桥附近的超市、学校、公园等配套。
道路交通:本项目东西紧邻城市南北核心大道人民路和牡丹外,同时项目中心还即将开通纵贯菏泽南北的天香路,项目北部开通泰东路、项目南部开通大学路,交通极为便利。
外部景观:外部景观较好。项目泰东路与人民路交界北500余米为世界闻名的曹州牡丹园(牡丹园南临长城路),东隔人民路是风光旖旎的赵王河景观带,项目西部临近牡丹路,与荟萃稀世牡丹的古今园相距较近,项目北部大学路与人民路交界与波光滟滪的赵王河公园北湖相距120米左右。
周边学校:高等院校有菏泽学院和菏泽医学专科学校(大学路)、山东影视艺术学校(牡丹路)、小学有赵楼小学及一些幼儿园(牡丹路),品质较差。人民路上暂时除一个民办的新闻学院和大风车幼儿园外,尚无其它学校。但打鱼店(项目所在地)至黄河路距离1400米左右有幼儿园、距离1700米左右有小学和中学.
周边医院目前只有牡丹路曹州牡丹园对面有牡丹医院(赵楼卫生院)和大学路上的牡丹区中心医院牡丹北路门诊部。
周边超市区域内的牡丹路有一些沿街商铺,人民路沿线没有商业设施,需借助黄河路的生活配套(打鱼店(项目所在地)至黄河路距离1000米左右有三信超市等商业店铺),大学路(牡丹路以北300米处)菏泽学院附近商业较为繁茂,有三信超市、宜佳超市等沿街商业。
公共交通:目前与项目所在区域确定的公交线路有3路和19路,但都在牡丹路上,人民路目前尚无公交线路。
区域人口:项目占地主要是打鱼店和羊庄两个自然村,而这两个自然村同属于目睹俺去东城办事处打鱼店社区居委会,行政区划为南至魏海社区北边界,东至人民路,北至曹州牡丹园,西至牡丹办事洪庙社区东边界。有居民2459人。
周边企业:企事业单位多分布于牡丹路及大学路西段,如菏泽学院、菏泽医学专科学校、交警大队等,人民路除沿线南端有一些砂石厂外,没有其它成规模的企事业单位。
人员结构:该区域周边企事业单位较少,学校、商业、休闲娱乐等生活配套欠缺,区域常住人口多为当地农民,知识结构较低(虽大学路有菏泽学院、菏泽医学专科学校,但我项目将遭遇大学嘉园、清华园等学校对应项目的强力竞争)。
消费能力:该区域企事业单位较少,牡丹路的牡丹园交管所、高速公路管理处、及沿路的一些银行、信用社的门面,大学路的菏泽学院、菏泽医学专科学校,人民路的启良洗浴休闲中心、中国石化加油站等单位收入能力较高,同时,该区域居民虽大都为农民,但基于牡丹经济的发展促动(每年仅花区门票收入就达3000多万元,同时菏泽外销的牡丹每年都有几十万株),居民收入水平还是比较好的(尚未进行问卷、走访等深度调研,
但打鱼店、赵楼等村庄内有相当比例贴瓷砖、有太阳能的小洋楼)。
二、周边项目调研
周边项目整体布局及规划前景
由于尚未得到确切的区域规划资料,所以该区域周边项目整体布局及发展前景不详!
目前地块东部参考立交桥以南、以东的水岸嘉园、南华康城、盛世豪庭、怡景蓝湾、畅志园等项目,地块西部参考大学路上清华园、大学嘉园等项目。
区域周边重点项目简介(张博负责资料收集)

项目
名称
项目
地址
项目
规划
配套
设施
营销
策略
销售
情况
价格
户型
其它
备注
盛世豪庭
西邻人民路,南临康庄东路,与赵王河公园隔路相望。
园区