个人按揭贷款业务操作流程一、熟悉掌握各个申贷客户的详细资料,以便要求他们提供申贷所需的相关材料。客户申贷情况及处理办法可以归纳成以下几种:1、按借款人婚姻状况分类(1)借款人为未婚的,须提交个人身份证复印件、户口本复印件和学历证书复印件各1份(提供原件核对);(2)借款人为已婚的,须提交借款人和配偶的双方身份证复印件、双方户口本复印件、结婚证复印件、学历证书复印件各1份(提供原件核对);(3)借款人为离婚的,须提交个人身份证复印件、户口本复印件、学历证书复印件和离婚证复印件(或离婚判决书复印件)各1份(提供原件核对)。(4)借款人在海口地区工行任何一个储蓄网点开具的还款账户复印件1份。2、按工作单位的地域、性质上分类(1)借款人工作单位为岛内(海南省境内)的,须提交单位月收入证明原件;如果借款人的收入满足偿还每月供款的要求的,其配偶可不提交月收入证明,否则配偶须提交月收入证明原件;(2)借款人工作单位为岛外的(分国内其他省份和国外两种情况):a、国内其他省份的,须提交收入证明的原件;b、工作单位在国外的,须提交收入证明的公证原件,并提供1名海口地区的担保人身份证复印件、电话号码、常住地址和月收入证明;c、借款人的工作单位为自办经济实体(也就是经营比较小一些的店面)的,除提交收入证明原件外,还须提交营业执照复印件、近期三个月的纳税单原件(或复印件提交原件复核);d、借款人自办企业(也就是通常所说的开办公司)的,除提交收入证明原件外,还须提交营业执照复印件、近期三个月的纳税单原件(或复印件提交原件复核)、企业财务报表原件(或复印件提交原件复核)。3、按购房数量上分类(1)确属第一套按揭购房的,首付款比例必须不能低于30%,‰(按人民银行的贷款利率执行,如有调整,按银行规定执行);(2)属第二套、第三套(个人按揭购房套数的最高限额为3套,含在异地已按揭购房的数量)按揭购房的,首付款比例必须不能低于40%,‰(按人民银行的贷款利率执行,如有调整,按银行规定执行)。4、贷款年限的确定原则(1)贷款人现有年龄+申贷年限原则上不能超过法定退休年龄(男60岁、女55岁),特殊情况如收入水平较高的可允许超出法定退休年龄2—3年(注:借款人年龄必须在18岁以上且有经济收入)。(2)贷款年限最长为25年5、借款人每月供款额与借款人月收入(未婚的按个人收入证明的金额计,已婚的按夫妻双方收入证明的金额合计)的比例关系确定原则:(1)借款人每月供款额加上所购该套房屋每月物业管理费之和只能占其月收入总额的50%以下(含50%,最好所占比例低于45%);(2)如果所购房产为第二套房产,月收入必须达到这两套房产的月供款加上这两套房产物业费之和的两倍以上,以此类推(其中包括车贷)。(3)借款人每月收入扣除每月偿还贷款本息外,仍须能支付借款人日常生活开支(如小区水电费、生活所需的吃、穿、交通等开支费用)。二、月供款的计算还款额=贷款本金+贷款利息等额本金=本金(固定)+利息=递减参考由银行提供的利率系数表等额本息月均=贷款金额(以万元为单位)*等额本息之年限利率等额本金月均=1)贷款金额(以万元为单位)*等额本金之年限利率2)贷款金额/月数+(贷款金额—已还贷款本金)**31(实际天数)/30(一般计算月的天数)
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