[北京]房地产住宅项目营销报告.zip

XXXX·XX汇项目二期营销报告北京XX·、XX汇项目二期概况XX汇项目产品分布2#楼1#楼物流中心2#楼一期住宅产品共计249套,户型为零居、一居、二居、四居;1#楼二期类住宅产品共计891套,户型为零居、一居、二居;㎡,产品主力户型是一居室,面积区间为56-92㎡.XX汇项目二期类住宅产品概况B段A段C段XX汇项目二期类住宅产品概况其中二居户型以E-1为代表户型,一居以E-2为代表户型,零居以E-4为代表户型E-1E-2E-4各面积段对应户型及数量统计二、市场分析及预测面对着越来越严重的供需矛盾造成的房价快速攀升,地价涨过房价的现状,国十条及京十二条相继出台,直指高房价,希望用严厉的打压需求的方式遏制房价的快速攀升。与本项目相关政策:上税或社保不满一年的非本地居民,暂停贷款发放;房地产税预计明年出台。北京2010年6月起,禁向个人售酒店式公寓,并将严限“商改住”。房地产政策解读结论:虽然此次强效调控意在打压住宅产品房价过速攀升,但后续补充细则及相关税费的出台对非住宅产品产生一定的影响。此外,非住宅项目土地出让年限一般为40年或50年;贷款期限一般不能超过10年,且不能申请住房公积金贷款;不能享受商品住宅的税优惠;水、电等费用标准一般高于住宅项目;不能办理户籍手续等相关政策的影响,同样限制着非住宅类产品的快速发展。2010年1-4月各月成交量月均达到74万平米,而新增供应量月均仅有65万平米,因此4月份的总可售面积达到最低,随着新政调控的影响,5-8月月均成交量仅为40万平米,下降55%,而新增供应量月均为58万平米,相比1-4月也出现了下降,总可售面积恢复到1月份的700万平米。5-8月成交量处于低位徘徊,相比5、6两月的坚冰期,7、8两月的成交量有了明显的提升。随着调控政策效果的逐步显现,9月市场中低价位及中小户型产品项目集中入市,受供应量增加的带动,新房成交量快速回升,大量刚需客户得到释放2010年北京市期房住宅走势数据来源:XX地产研究中心北京市期房住宅各年成交面积情况4月15日6月8月10月12月新政出台观望期客户处于观望阶段5月7月9月11月高位下滑低位价格趋向时间轴下滑期政策效果开始显现大力促销期开始打价格战受4月宏观调控的影响,5-7月的成交量大幅下降,9月,随着市场中低价位及中小户型产品项目的集中入市和楼市8月回暖迹象的影响,刚性需求开始大量释放,成交情况略有好转。按2010年1月至9月成交量推算,2010年全年成交量将远低于2009年全年成交量,这不仅关系到各公司当年的现金流,还关系到将来年度的利润指标,因此如果政府继续保持政策的一贯性,各地产公司特别是上市公司年底前必然会出现较大幅度的价格松动。未来走势预期数据来源:XX地产研究中心