影响开发商拿地的三个因素.docx

影响拿地的3大因素文/黄章林克而瑞信息集团品牌总监文/李琦 中骏置业营销副总监我们不是拿下了土地再来做定位,而是根据产品线选择适合的土地来开发。拿地是一个系统工程,横向纵向关系复杂,涉及到的方面很多。本文从企业因素,城市因素,项目研判三个方面,全面系统分析影响拿地的因素。,是否要进入一个区域,进入一个城市,是否要扩大在该城市的市场占有率。这方面需要重点考虑的是做好城市领先和城市数量的关系,尽可能的把更多的城市做成根据地。,能否支持未来几年的可持续发展,特别是对上市公司而言,由于拿地到竣工确认收益至少需要三年,因此土地储备必须保证未来三年的业绩支撑。二是从土地储备结构上是否合理,是否一线、二线、三四线布局合理,是否市区、近郊、郊区分布合理,是否高端、改进、刚需有效组合等等。,募集资金的能力与成本如何?如果资金充分亦或过剩,募集资金的能力强,而项目开发的预期收益率高于资金募集成本,那么增加项目土地储备能够增加公司的利润的,应该合理利用融资增加土地储备。、产品、营销等是否能在某一区域或某一类产品上实现较高的溢价,如果具有较高的溢价能力,那么不但项目的潜在收益较高,而且公司也有较高的机会获得该项目。反之,如果公司的溢价能力有限,不但是收益水平低,实际上公司经过公开方式投的土地的几率也很低。其中政府关系也是公司实现土地向下溢价的一项重要资源。(除非公司的溢价能力极强),即谨慎对待地王项目,如果公司获得土地的成本低于市场水平,或是市场的土地价格存在刚性,易升难降,则土地成本风险较低。,项目开发还有提升公司品牌、改进土地储备结构、团队建设等隐性收益,因此也要综合考虑这些隐性收益,这将影响到公司的长期上溢价能力。影响拿地的因素之城市因素除了企业内部因素外,项目开发(以住宅为例)的超额利润来源于行业上行、城市红利、项目潜力和操盘附加四个方面。先谈影响拿地的城市因素:“溢价诚可贵,风控价更高”,拿地的首要因素是可行,其次才是尽可能高的土地溢价空间。决定项目可行性首先是一个城市的市场规模大小,市场规模大,项目的平台大操盘的选择面也大,公司后续也能够增加项目扩大市场份额,这样的城市才有价值。判断一个城市市场规模的外在体现是房屋成交量,包括一手房和二手房,内部因素是人口规模、人口结构和购房偏好。人口规模又包括市区的人口规模、自然增长及城市化速度,下辖县人口迁入(受城市首位度影响)和城市外部人口迁入(受城市辐射力影响)三个方面,从人口规模角度,不但要了解市区自身人口数量,更要分析中心城区对城市以外区域和对下辖县的人口集聚力。从人口结构角度,要分析购房人口的家庭生命周期,确定刚需、改进型和享受型等细分的规模及趋势。从购房偏好角度,有的城市居民倾向于把储蓄用于购房自住或是投资,而有的城市居民喜欢吃喝玩乐型消费。综合而言,把对影响市场规模的人口及需求因素作为趋势研究的根本,以市场房屋成交量作为参考数据。,因此需要分析土地形态的三个阶段确定竞争程度及趋势:决定长期竞争趋势的是城市土地资源的稀缺程度与政府土地供应的节