“多伦大市场”可行性研究报告.doc

“多伦大市场”可行性研究报告第一章:投资环境分析一、国内环境:中国房地产还有20年以上的好景2004年12月3日上海新国际博览中心,第六届中国住交会拉开序幕。与往届相比,本届住交会无论是在规模上还是在人气上都堪称史无前例。共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会,从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预测看好,一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上的好景”。中国房地产业以经成为国民经济的重要支柱产业。,。中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加,没有一个其它行业有如此广泛的推动力。1998年以来,中国房地产开发投资、施工面积、销售面积始终保持了年平均20%左右的增长。2003年中国住宅投资占GDP比例超过了美国,%,在美国,房地产业作为国家经济的三大支柱产业(汽车、医药、房地产)之一。已持续了50多年。到2020年,,年均增长4%,城镇住宅存量面积将达到330亿平方米,。。二、多伦房地产市场:整体良性发展与现阶段迅速升温。政府宏观政策指导2004年6月。为了促进房地产业的持续快速健康发展,根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,结合我区具体情况,各级政府相继出台《关于促进房地产业持续健康发展的意见》,将在一定程度上刺激商品房市场,保证房产市场健康发展。政府出台房产政策,取消福利分房自1995年,多伦县政府取消福利分房制度,个人购房数量骤增。同时,随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变,消费者对商品房的需求也呈持续上升趋势。在很大程度上刺激了房地产业的迅猛发展。3•气候环境影响,使用商品房可以解决集中供热由于多伦县属于北方地区,每年有6个月气温在0度以下,原先住平房的居民,几乎是每家每户均要烧自制的土锅炉,既费人力又费物力,入住商品房之后,就可接通集中供解决了烧锅炉的人力,又减少了日常生活开支。(交集中供热取暖费比自烧锅炉要节约费用50%)。4•人口城镇化,扩大了市场消费需求多伦是一个文化古城,有着悠久的历史。自古以来就是南北商贸交通要塞和物资集散地。随着近年来城市基础设施建设的逐步完善,吸引了许多外地人来多伦县投资经商。另外户籍制度的改革,使农村人口城镇化,城镇人口大量增加。这些都为多伦县商品房消费市场增添了新的主力军。5•随着人均收入的增加。人民生活水平的提高,市场消费能力逐步增强2004年,。%,,%。财政收入完成6500万元,比上年翻了一翻。城镇居民人均可支配收入达到5483元,增加了5%,农民人均纯收入达到1855元,%。摘自(多伦县2005年政府工作报告)。以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。近年来,相当一部分住旧楼和平房的居民为了改善居住条件,将以旧换新,以小换大。逐渐从追求“居者有其屋"向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃,汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已经为期不远。6•同类物业的市场情况宝泉花园、龙泽花园、永春小区等一批高档次概念住宅的推出,完成了对本类产品的市场说明任务,人们对高档住宅已广为认同和接受,希望拥有本类高档住宅。在此基础上,本类产品的推广,销售也逐步成熟,深入人心。三、多伦县房地产消费市场的新机遇1•外地企业的进入,增大商品房的需求大唐、协鑫、超大、伊利四大集团相继在多伦落户,这些企业的广大干部职工急需在多伦县城区内购房入住。同时这些企业的入住多伦,也增加了大量的拆迁安置工作,因此外地企业的入住多伦,给多伦房地产业注入了新的生机。2•银行按揭政策的出台,让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行列,增加了市场的需求量。在银行按揭政策方面,这些消费者通常仅需支付相当于总房款的四至五成的首付款,即可提前入住,享有房产的所有权。这就大大增加了消费人群数量,有效刺激了房地产市场。第二章:项目概况一、建设地址多伦大市场小区工程位于多伦县府前街,系多伦县原县政府所在地,南临多伦县府前街,是多伦县目前最繁华的商业闹市街,西接多伦县长途汽车站,是多伦县连接周边各县城区的枢纽地,东临阜财街。阜财街向北直通县文化广场,湿地公园。一条曲径幽幽的木桥,拉近了多伦大市场与政府文化广场的距离,在相当大程度上增强了本项目的地理优势。项目规模多伦大市场工程项目占地面积29000m\建筑面积45000其中住宅面积38000商业用房面积5300m2,公建面积1700总套数420套,入住人口约130