商业街项目建议书(仙子草案).doc

商业街项目建议书(仙子草案).doc商业街项目建议书(仙子草案)商业篇“黄金有价,商铺无价”。商业物业的价值,体现在它固有的价值(区位价值)和经营产生的附加值,商业物业的价值的波动,主要取决于周边簡业格局变化及自身经营结果。我们通过对济南市商业(尤其是社区育业)发展历程及发展趋势、项H周边市场现状、项y同类物业概况进行研究,为本项口商业将来的经营和销售推广寻找确实可行的方向。(一) -商业市场分级♦市级商业区:泉城路、淙源人街、经四路、经二路、北园路等商圈零伟业为龙头,配套餐饮、娱乐、休闲、文化、康体、金融等综合服务,商圈营业面积超过50刀平米,服务血向全市消费者。♦区域级商业区:花园路、马鞍山路等一般营业血积在2力平米以上。以家居、家电、日用百货等为主。满足了1—2公里范围内消费者的tl常需求。♦社区型商业:易初莲花、批纪莲花、人润发等,以超市为主在人口密度较人的居民生活区域屮,满足居民生活需求的综合型商业。面积为5000平米以上,以食品、生活日川品等为核心,配套餐饮等,-1公里范围的消费者提供服务。(二) 簡业设施功能划分♦综合性。区域交通便利,人口密度人,各类型商业设施齐全(餐饮、娱乐、购物、文化等),如泉城广场商业区。消费者涵盖全市各阶层,聚集力很强。♦主题性。以某一主题为服务核心,形成规模,辐射整个济南。如经十一路的中华名优小吃一条街、文化东路和西路的体育用品等。♦便利性。以屮小超市及街区服务设施为主,提供简单生活服务,满足街区内居民的生活需求。(三)商业区分析泉城路商业区泉城路是泉城东西向发展的主轴,有“十字金街”'之地位,是一条具有购物、交通、休闲、旅游、文化五大功能的准步行商业街。泉城路商业区位于城市屮心地带,集屮了各类商业形态,客户群范I韦I广泛,以门领为主。无可讳言的是,由于区域规划设计、步行街商业建筑单体与交通组织存在的缺陷,加以政府管理方血•存在的部分问题,泉城路现有商业业态分布比较零散,整体形象与品牌效益未能达到最佳,竞争力相对较弱。泉城路已经很人程度的背离了原来的设计理想。人流暈也远远没有达到预期数字。2、 经二路商业区(华联商业区)以华联、嘉华为主体构筑的经二路商业街已成为省城西部的一条商业金街,是槐荫区的商业屮心。周I韦I近千平方米的区域,已有数十家服装、鞋类专卖店,还有肯德基、麦当劳、永和豆浆等多家屮、西式快餐店,另外,该区域的小商品批发市场在全省乃至国内都发生业务往来。以百货、购物屮心、小商品批发市场为商业核心,包括专业市场、专卖店(以服装、鞋业为主)、风味小吃、特色烧烤等,基本上涵盖各种业态形式,人气较旺。本商业区包含了小高低档消费水平,再加上公交车辆的畅通,使之今天依然是众多消费者乐此不疲前往的购物区域。经四路商业区济南传统商业区,以人民商场、人观园、地下人防商城为代表,人民商场、人观园均为人型百货,洋快餐(肯德基、麦当劳、米力乃、开心汤姆)、风味小吃、人观影院、屮国影院、保龄球、游艺厅点缀其屮,人流量较人。以屮低档消费为主,服装、鞋业、H用品为主要消费品。人民商场虽然为传统商业区,但由于其地理位置以及周边商业所烘托的氛甬所致,其人流量较人。4、 花园路商业区花园路屮段道路改造工稈的完成带动了该区域商业的发展,在这里拥有济南市区最人的酒吧一条街、洪楼教堂、山东人学东校区,丿力史文化的沉淀及现代时尚潮流的涌入,为该区域增添了独有的文化休闲特色。经一•路延长线道路改造丁程的完工,联动济南东、西两人传统•商业区;人润发超市、国美电器及其它品牌店的成功进驻,迅速带动该区域商业的快速发展。花园路海蔚商业广场及富翔天地商业街东段5、北园人街商业带北园人街商业带是家居、建材类专业市场的聚集地,餐饮、娱乐业均较发达,新国道超市,银廉购物广场北园店、国美电器北园店、新一佳超市的聚集,使得这一区域商业业态史为多样。随着北园立交的建成通车,该区域交通环境进一•步改善,商业前景广阔。6、 汰口批发市场洛口批发市场是主要经营服装和鞋类的批发市场。位于济南市的北部区域。现拥有汰口服装城商贸屮心、济口服装交易人厅等10多个市场,已成为闻名全国的人型专业化批发市场,山东省十人专业市场之一,,经营面积25力多平方米,经营业户5000余家。服装城内佇国内外知名品牌服饰代理千余家,品牌荟萃,商贾云集,成为名副其实的齐魯服装之都。7、 山人路科技商业街山人路商业主要是高科技商业街。随着高科技信息产业的发展,山人路商业街迅速成长。据不完全统计,山人路商业街年销伟额40多亿元,利税1200力元,U经成为国内知名的科技一条街。被誉为济南的“屮关村”。山人路科技市场的建成,带动了周边相关产业的迅速发展,收到了良好的经济效益和补•会效益。(四)济南主要商业物业比较(五)济南商业未來发展趋势2004