地产调研策略策划方案.ppt

地产调研策略方案目录项目分析1市场分析2项目定位3整体营销4第一部分市场分析概述:主要针对近期新政进行解读,从项目大势出发,分析市场走向。通过对区域市场数据信息的收集和分析,对区域市场形势进行研判,并结合片区特点得出分析结论历年房地产走势房地产政策分析哈市房地产政策分析2017年房产预判19个城市出台限购令加息、上调准备金率限购城市达到46个上调利率、准备金率2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年央行连续5次降息首套房、改善型2套房首付降低持续调控国五条金十条限购取消降息分类调控限贷松绑降准、降息、二套首付降低公积金松绑购房补贴经济及房地产市场走势政策走势2016年1-12月降首付降税费降准去库存新政营改增历年政策走势积极消化库存在2015年至今多轮信贷政策作用下,房地产市场分化不断加剧,地方政府因城施策促进房地产市场平稳发展,中央层面的房地产政策已开始趋于稳定,地方更是因城施策,力度不断加大,热点城市开始重启限购。哈尔滨全年处在积极消化库存状态,落实政策,出台去库存新政。在整体市场回暖的情况下,起到了刺激市场作用。2016政策“二孩”政策元旦正式实施。2016年1月2016年2月商贷首付下降至20%,二套房首付最低30%;央行::下调契税、营业税税率2016年3月5月1日起,营改增落定,未满两年按5%,全额征收。2016年4月国土资源“十三五”规划5月1日起,公积金缴存比列和缴费基数调整比例不得超12%;黑龙江出台去库存新政,三年内消化库存量国务院:发布大力发展住房的租赁市场若干意见。2016年6月2016年9月-10月7月19城发布严厉调控政策,多地重启限购限贷。哈尔滨落实去库存政策有效期2年2016年11月房地产政策分析房地产政策分析央行年前放大招!2016年2月2日央行出台在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点”,也就是说,哈尔滨商贷买房最低首付款20%!在2016去库存的大背景下,央行再次降首付,给市场传递了积极正向的信号,对于刺激市场需求起到了积极的作用。16年,政策持续利好,首付调整购房成本减少,改善需求入市;一线城市强劲反弹;哈尔滨积压的刚需及改善需求开始释放,加速商品房成交。哈尔滨出台5个要点、5大关键词,去库存新政<11月14日>新政策即日起施行,有效期为两年。适用范围为哈尔滨市城区,各县(市)结合实际参照执行。哈尔滨政策分析松北和群里地区适当控制用地供应允许开发企业适当调整户型结构鼓励投资购买商品房用于租赁经营市级棚改项目向阿城、呼兰倾斜2015平房阿城和呼兰利民实施购房补贴5个要点5个关键词公租房公积金农民进城购房交易税贷款放宽资格门槛,降低准入条件个人贷款额度上限调至60万元、最低首付款比例减至20%进城务工农民可申请住房公积金个人住房贷款减征契税,购买两年以上住房对外销售免征增值税简化贷款受理流程,实行差异化发展定价政策。哈尔滨历来对政策的反应速度缓慢,9月末开始的各大中城市重启限购的情况下,哈尔滨临近年底才开始落实年初的去库存政策,整体政策的低迷或利好对哈尔滨楼市刺激不明显,仅信贷政策的变化对市场有所刺激。2017年房产预判预计17年在房地产市场分化的大格局下,地方调控也将延续分城施策的特点,在支持居民自住购房的同时更加注重抑制投资投机性需求,防止热点城市的泡沫风险及市场出现的大起大落,短期政策侧重于通过各类措施“稳定”市场环境,中长期则将更注重房地产长效机制的建立完善。结合2016年整体政策环境及2016年房地产市场走势,预计2017年政策方向如下:2017年宏观政策预判2017年宏观政策下哈尔滨的市场预判1、热点城市:防泡沫、防风险,货币投放控制趋紧,差别化信贷、限购延续,合理增加土地供应,盘活城市闲置和低效用地。2、三四线城市:房地产去库存,去库存和促进人口城镇相结合,提高三四线城市公共服务水平,增强对农业转移人口的吸引力。3、2017年调控政策将持续收紧,投资性买房需求将被有效遏制,2017年房价不会出现大幅上涨,将逐渐趋稳。同时随着不动产登记制度、推动房地产税立法,平稳房地产市场的长效机制也将逐步建立。1、整体政策调控依旧以去库存为主基调。2、哈尔滨“十三五”规划的逐渐落实,及轨道交通的快速建设,将有助省内其他城市客群导入。3、哈尔滨对政策反应的延后时间较长及现阶段市场环境,17年哈尔滨政策不会收紧。4、继续推动户籍制度改革,鼓励农业人口到城镇落户,积极去化库存。第二部分项目属性概述:主要对本项目的区位,指标,及其项目属性进行基础分析,对本项目的特征及属性有一个细致全面的把控。项目区位项目基础指标项目资源梳理项目分析项目战略思考项目区