金泰·假日花城33期产品定位及户型规划建议.doc

金泰·假日花城33期产品定位及户型规划建议.doc金泰•■、八 ・》•刖 •风女线必込悅MnieAiu公血JtJti 代崎D用28FMMBi7I006SM>.\ANMI?TR(rf»lISXTnnChimiD2M|;poxtcodc:7lOOK5前言何为豪宅豪宅是指在特定地段,以度身定制的方式打造,具有鲜明建筑特色和历史人文价值的,专门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居住的独立式住宅。豪宅具有五大特征:>是区位优越不可替代;>是环境幽雅,或者具有不可再生、得天独厚的自然资源,或者具有历史形成的人文资源;>是建筑精美不可复制;>是风格各异难以仿造:>是人文价值无法再生。因此,称得上豪宅的物业必然具有唯一性。s&s必a机卿•风女线必込悅MnieAiu公血JtJti 代崎D用28FMMBi7I006SM>.\ANMI?TR(rf»lISXTnnChimiD2M|;poxtcodc:7lOOK5第一部分西安市场环境分析2010年4月中旬“新国十条”出台后,全国房地产销量急剧下滑后显现迅速回暖的态势,对二线城市的西安楼市而言,2季度西安楼市连续三个月销量下滑,但3季度全市范围的促销浪潮下,积压数月的市场购买力急剧释放,楼市销量出现大幅上涨。与此同时,9月底中央出台了新一轮的楼市调控政策,2011年元旦银行利率八五折优惠取消,对于欲购房着的信心又是新一轮的打击。随着通胀的加大,楼市依然是投资市场的首选。在黄金价格持续走高的情况下,楼市无疑是投资的热点。一、 商品房市场1、 市场销量回暖放缓2、 政策指导,市场供应量继续保持高位3、 政策将成为后市最大不确定因素二、 土地市场1、 土地市场供应稳中有升2、 商业用地需求上扬3、三环外用地继续市场供应主体三、西安住宅市场10年与09年销量对比18000001月 2月3月4月5月6月7月8月 %%%%%•%■■2009年・・2010年 A同比佰分析:>新政出台后,除6、7月较受影响,出现明显的销量下滑;>8月之后,刚需市场的巨大需求得以释放,市场迅速回暖。四、西安住宅市场11年初量价走势■■供给套数(套) -■-在售均价(元曲)分析:>新年伊始,城南与城北位居供给之首,除城内外,城南与高新均价基本持平,已然成为西安价格的风向标,拉动西安整体房地产发展方向;>高新区在售房源为4000余套,均价在7500元/nf左右。必a机卿•风女线必込悅MnieAiu公血JtJti 代崎D用28FMMBi7I006SM>.\ANMI?TR(rf»lISXTnnChimiD2M|;poxtcodc:7lOOK5第二部分西安大宅分析为了进一步的了解西安大户型市场,我们圈定了逸翠尚府、高科•八号府邸、天地源•兰亭坊、万科•金域曲江、金地•湖城大境、绿地•海钳兰轩等六个西安高端大宅项目加以分析。一、逸翠尚府项目大户型区间(m1)价格(元/就)剩余房源/tx优恵客户接受程度/销售情况逸翠尚府180、250、2809000-11000100套一次性5个点,按揭2个点客户对该项冃品质认可度高,但产品总价较高,销售量较低。销售约推盘总量的50%左右1、户型面积:186m2,三室两厅三卫梯户比:2梯2户户型优势:南北通透、双主卧、储物间、工作阳台设计户型劣势:进深过长、卧室开间较小、次卧采光较差、入户直达餐厅缺少玄关及入户花园过渡面积:250m2,四室两厅四卫梯户比:2梯2户户型优势:南北通透,动静分离,三主卧、储物间、工人房、工作阳台设计户型劣势:进深过长、卧室开间较小,入户直达餐厅缺少玄关及入户花园过渡