土地使用权用权评估的方法.ppt

土地使用权用权评估的方法一、市场法待估土地评估值=比较案例土地价格×正常交易情况比较案例交易情况×待估土地区域因素值比较案例区域因素值×待估土地个别因素值比较案例个别因素值×待估土地评估基准日价格指数比较案例交易日物价指数剔除特殊因素:P125基准地价系数修正法待估土地使用权评估值=基准地价×基准地价时间因素系数×个别因素修正系数×市场转让因素修正系数注意:各地基准地价规定的土地使用年权年限不一致时应修正如土地年限修正,系数:K=m1-1/(1+r)N1-1/(1+r)某评估机构用市场法对一栋大楼进行评估,选择了三个参照物,其交易价格分别为110万元,125万元和132万元,经综合考虑交易情况、交易日期、、、,则该大楼的评估值最接近于——万元。某一待估宗地剩余使用年限为25年,土地还原率为10%,所选的参照物剩余使用年限为20年,则土地使用年限修正系数_表中所给都是参照物与待估宗地相比较,经待估宗地为基准确定的数值,,%,该城市从2000年到2004年每年地价上升1%,试根据上述条件评估待估宗地在2004年1月的价格有一待估宗地,剩余使用年限为45年,土地还原利率为7%,现收集到ABC三个宗地交易实例,具体情况如下表;-1%-1%+2%-2%-1%40表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度,据调查,,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%要求;1)计算参照物和待估宗地的容积率与地价相关系数2)计算参昭物修正系数:交易情况、交易时间、区域因素、个别因素及容积率修正系数3)计算参照物修正后地价有一待估宗地A,与待估宗地条件类似的宗地为甲,有关对比资料如下表所示;+1%-2%0102经评估人员估算,该宿舍楼尚可使用30年,对宿舍楼的局部装修,改造需15万元,根据资料,评估该宿舍楼的价值某职工宿舍,1999年10月竣工,6层砖混结构,,,基础为钢筋混凝土条形基础,内外承重墙为240砖墙,内隔墙为120砖墙,,采用市场比较法,收集到最近成交的类似交易实例有:A花园小区、B商品住宅区、C小区,基本资料如下:,资本化率为10%,预期未来每年的纯收益为10万元,该土地使用权的评估值最接近于_元二、收益法AP=r11-n(1+r)×,,当时造价为1200元/㎡,其经济耐用年限为50年,目前该类建筑重置价格为1500元/㎡,残值率为10%,A地块面积450M2,建筑面积为400㎡,目前该建筑全部出租,,当地同类建筑出租租金一般为每月30元/㎡,土地及房地还原利率分别为5%和6%,每年需要支付的土地使用税及房产税为20元/建筑平方为,需支付的年管理费为同类建筑物年租金的4%,年维修费为重置价的2%,%+评估值(土地价格)=++++税费(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×增值收益率土地取得费×土开发期×相应利息率+土地开发费×土地开发期×相应利息率50%三、成本法20%~25%(土地取得费+税费+土地开发费)×利润率四、假设开发法地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用建筑费×i(地价+建筑费+专业费)×r(地价+建筑费+专业费)×P‘地价×t楼价-建筑费[1+i+r+P’+i(r+P’)]-租售费用地价=1+r+P’+t