房地产项目市场及地块分析报告.ppt

本次报告的目的是:通过对目前乌市房地产开发环境及竞争项目的分析对本案初步确定产品提供依据,以及对地块自身分析,论证项目开发的可行性。乌市房地产开发环境分析乌市经济概述宏观政策解读乌市2011产品供应分析宏观政策分析年份宏观经济房地产业2009年GDP“保8增长”为核心前期宽松平稳,年底政策突变(进入初步调控)经历了由刺激→整顿→遏制的过程2010年稳增长、调结构(调控促进平稳,收缩促进发展)调控从“无为”转“有为”(持续抑制不合理需求,减缓泡沫增速)2011年稳物价,宽财政、调结构,控房价部分城市开征房产税、加大保障性住房供给、抑制投机性需求(国家继续加大调控力度)国家宏观经济基调及房地产调控政策概述房地产业的发展与整个宏观经济发展基调相一致,而“十二五”的开局年政府以调控楼市为重点,速减房地产泡沫,对整个房地产业来说是一个调控严厉年。国五条国十一条国家楼市政策回顾国十条国八条宏观政策分析首套首付2成,利率7折;二套房首付4成防范信贷资金、境外“热钱”冲击我国市场合理确定商品住房项目预售许可的最低规模 落实地方人民政府责任首套90㎡以上首付3成,二套房首付5成,、限购政策出现端倪限制有违法违规企业购地首套首付3成,二套首付5成,,暂停发放居民家庨购买第三套及以上住房贷款加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房契税优惠仅适用于家庭首套普通住房,取消个税优惠首套首付3成,二套房首付不得低于6成,-3-10近期乌市楼市新政1)进一步建立健全和完善住房保障制度2)暂时限定居民家庭购房套数,严格限制投机性购房3)强化市场监管4)严格执行房地产税收政策5)切实执行差别化住房信贷政策6)严格住房用地供应管理7)发挥媒体积极引导作用乌市政策分析从“乌七条”发现此次调控并没有明细调控细则,调控政策出台的时机并不成熟,但其中较为严厉的限购令对整个房地产市场造成较大的影响,尽管限购令目前并没有“完全”实施,却影响到置业者的置业心理,造成目前的观望情绪。2010年乌市国民生产总值1311亿元,与去年同期1095亿元相比,%。2011年乌市完成国民生产总值目标为1630亿元,比上年增长17%。以2010年为基数,力争2013年国民生产总值翻一番,到2015年地区生产总值达到3500亿元,按可比价格计算年均增长18%。乌市经济分析2010年政府完成固定资产470亿元,%。十二五期间年均达到29%的增长。乌市GDP增速与固定资产投资情况从图表中可以看出:2010年在高供应量的支撑下,新市区、沙依巴克区和米东区成交量排在前列。其中新市区(包含高新区区域)㎡,㎡,占比41%,,占比12%,俨然成为房产开发热点区域!乌市住宅发展已开始向城北集中乌市住宅发展趋势预计2011年全市投放量在:575万平米左右,其中2010年项目续建量在:320万平米左右,2011年新增供应量在:255万平米左右。2011年各区供应量:单位:万㎡区域高层小高层多层别墅、---40新市区&高新区3356238120头区&-/㎡以下6500元/㎡8000元/㎡10000元/㎡首次改善需求二次改善需求三次改善需求预计开发量:65万平米预计开发量:48万平米预计开发量:117万平米预计开发量:160万平米预计开发量:185万平米乌市2011年商品房按价格统计1、近期的楼市调控政策对乌市中高端楼盘冲击较大,刚性产品受调控影响较小,整个市场受“限购效应”影响存在短期的观望情绪。2、乌市整体经济发展趋势较好,这种经济发展态势导致——乌市城市化进程加快,有力的支撑了居民住房消费,为乌市房地产发展提供了动力。3、从2011年供应产品分析可知小高层产品已在市场上的认知度越来越高成为供应主力,刚需产品供应预计185万㎡左右,与去年相比下降50%左右,刚需产品成为市场稀缺产品。房地产开发环境概述