旅游地产总体规划方案.ppt

总论度假区市场分析可行性分析和投资土地使用规划项目设计经营与管理实例分析旅游地产的市场潜力:从市场需求来说,旅游地产实际上巧妙的实现了人们旅行生活中行与居的结合,也在某种程度上满足了消费者对休闲和投资的双重追求,所以具有充分的市场潜力。开发理念:充分挖掘项目自身资源(山、水……)差异化的产品旅游带动地产首先我们要对项目开发目标有清晰的描述:给你惊奇的空间让你松一口气的舒适地方宁静的心灵之旅……休闲、轻松健康、运动自然、生态体验、刺激幽雅、宁静先驱性、梦想、惊奇多元化、多功能复合……开发者对项目目标清晰的描述将通过细致的市场分析和可行性研究论证和调整,通过全面的土地规划和项目设计体现和深化,最后借由高效的经营和管理保证目标的实现。旅游地产策划体系总论市场来源旅游度假区市场的需求由人的三个基本愿望决定:摆脱原来熟悉的环境、改变生活节奏的愿望满足个人兴趣的愿望去风景名胜和不寻常地区旅游的愿望成功的度假区开发要求开发商一定要非常清楚消费者所需要的各种娱乐方式和可供选择的度假场所。旅游地产策划体系总论度假区分类1、按消费市场的远近分名胜度假区区域性度假区名胜度假区区域性度假区市场距离远近(2-3h车程)交通方式飞机汽车光顾频率一年一次或者若干年一次一年15-20次或更多次逗留时间较长(1-2周)2-4天两者的旅馆需求类型、休闲项目类型、服务模式都有很大区别。名胜度假区的旅馆和第二寓所有较高的入住率。两者界限并不是绝对的,可以互相转化。旅游地产策划体系总论度假区分类2、根据环境和娱乐活动内容来分海湾度假区湖(河)滨度假区山地(滑雪)度假区高尔夫度假区网球俱乐部马术度假社区健身和温泉度假区自然风景度假区——国家公园、瀑布、奇石运动探险度假区——钓鱼、攀岩、打猎、潜水、拓展主题公园度假区——历史和传统文化遗产、音乐文化、异域文化寻找针对项目自身特点,有特色的旅游项目。旅游地产策划体系总论度假区分类3、根据住宅和旅馆类型来分度假旅馆分时制旅馆度假别墅(第二寓所)多功能度假社区※度假旅馆度假旅馆与商业旅馆区别主要在于客人住旅馆的目的不一样。住度假旅馆主要是为了放松、娱乐,而住商业旅馆是为了方便;度假旅馆常设计成多层、有阳台、房间也较大、拥有较多的娱乐用房。因为住这些旅馆的多数是夫妇或者家庭,与住商业旅馆的客人相比,他们通常会花更多的时间待在房间里。这种旅馆应能提供不同套型的房间,以吸引不同层次的旅客。※分时制和假日产权度假村买主购买了一年中某个时段使用某个单元的权力。分时制旅馆通常比度假旅馆包括更多的房间——卧室、起居室、厨房,可以被设计成各种建筑形式,有独立的高层,也有多个低层建筑的组合,与第二寓所相比,最大的市场优点是它的可支付能力,还有交换能力。※第二寓所项目开发更强调户外活动面积的增加、建筑密度要低,建筑设计不倾向采用很正规的建筑外形,住宅的形式变化多样。于开发商而言,第二寓所项目的开发,不必要后续过多的管理工作。旅游地产策划体系总论※多功能度假区多功能度假区的优点:它结合了前文已讨论的几种度假区形式。除了有大量的娱乐设施外,多功能度假区主要特点是能提供各种类型的房屋所有权和房屋设施的使用权。一般来讲,多功能度假区比普通度假区规模大,娱乐设施也多得多。一个住旅馆或作短暂停留的客人是分时制单元、公寓住宅单元或独立式住宅的潜在购买者。一个分时制单元的拥有者是潜在的公寓住宅单元和独立式住宅、公寓住宅单元和联排式独户住宅的拥有者。……“多功能度假区的根本优点在于它最终作为一个整体要比它各部分的简单相加更有优势。”度假旅馆分时制单元公寓住宅联排式独户住宅独立住宅上一级的住户都是下级的潜在购买者。同样,一个滑雪爱好者或是一个风帆冲浪爱好者可以将兴趣转移到其他项目如高尔夫上。因此具有为用户提供多种度假活动的能力是度假区在市场竞争中占据优势前提条件。旅游地产策划体系总论项目启动初期的关键:交通吸引人的入口指引标志景观、绿化、环境整治(蚊子、虫、水草)公共开敞空间、聚会场所周到的物业、服务、管理多功能开发带来的挑战在于:这类开发区规模很大,因此,也就要求有更多的前期资本用在规划、土地购置、基础设施和主体结构的花费中。一个解决的办法就是从一个小型的多用途度假区或单用途度假区开发着手,然后根据需求再进行扩大。(项目分期的概念)在项目的初期,怎样吸引客户,聚集人气成为整个项目的关键。