生态庄园营销计划.ppt

华发·生态庄园营销计划
PART 1. 目标市场分析
一、市场概况
二、产品概况
三、客户分析
四、销售SWOT分析
PART 2. 营销策略
一、推售策略
二、销售渠道分析
三、促销体系
四、折扣体系
五、预期资金回笼分析
PART 1. 目标市场分析
一、市场概况
二、产品概况
三、客户分析
四、销售SWOT分析
◎从中山市范围看,目前形成了镇区和中心城区两大板块。
◎中心城区分为:石歧区、西区、南区和火炬开发区
中心城区
中山镇区
◎镇区分为:小榄、古镇、沙溪、三乡、坦洲、南头等19个镇
一、市场概况
1、地理位置
一、市场概况
1
2
3
4
5
2005年中山市经济强镇(区)排名
火炬区
小榄镇
坦洲镇
三乡镇
石岐区
中山市2005年度工业总量排名
火炬区
小榄镇
古镇镇
南头镇
坦洲镇
中山市2005年度工业增长排名
黄圃镇
东凤镇
火炬区
沙溪镇
西区
中山市2005年度工业效益排名
西区
黄圃镇
坦洲镇
石岐区
东升镇
2005年中山各区工业产值排名
小榄、古镇、火炬开发区做为工业强镇为目标客户群聚居之主要城镇
此三镇:
中山工业前三强镇区
距离本项目位置较近
多私营企业主且购买能力强
一、市场概况
分析:
市民购房心理成熟、理智,近8年来商品房均价仅上涨了457元/㎡;
中山房地产市场可被视为是一个相当稳定的成熟市场,主体仍以本地原居民为主,消费者置业迫切性不强;
2、中山市房地产概况
一、市场概况
3、中山市别墅产品类型
独立别墅:面积区间(200,600)、总价区间(150,600)
联排别墅:面积区间(100,300)、总价区间(51,200)
四合一别墅:面积区间(100,200)、总价区间(50,100)
因此,独立别墅相对产品区间丰富,价值量大,可选择面大。
100
200
300
400
500
600
700
800
面积区间
单位:平方米
50
150
250
350
450
550
650
5%
总价区间
单位:万元
独立别墅
四合一别墅
联排别墅
一、市场概况
2005至2006年中山主要有12个项目推出别墅物业(包含联排及四合一别墅),其中5个楼盘属于城区,其余全为镇区楼盘,因此镇区别墅市场竞争较激烈。
推出别墅产品共1114套,以联排别墅为主。
4、中山市别墅产品类型
一、市场概况
5、别墅市场供需分析
据中山规划局预售房登记统计,05~06两年共计预售登记1052套,㎡,产品供给量多。
05年~06年中山别墅共销售约900套,占总体供应量的85%。表明供需两旺,市场前景较好。
一、市场概况
7、市场预测(竞争对手分析)
雅居乐集团
预计后期以洋房和联排别墅为主
未知
3000亩
(后期约40~50万㎡)
东区与火炬开发区交界
凯茵新城
中山德逸房地产开发有限公司(中远地产下属)
预计洋房和联排为主

1260亩
东区
紫马岭地块
中山市建华房地产发展有限公司
以独立别墅为主,联排别墅为辅,首期产品400~1000 ㎡

3000亩
小榄镇
建华花园
清华坊地产
以独立别墅为主,首期产品220~450㎡

1500亩
南区
清华坊
发展商
产品
容积率
占地面积
区域
项目名称
分析:现阶段中山中高档别墅供应量主要集中在雅居乐的别墅产品上;
今后两年最大的别墅新增供应量会以表中所示的三块土地为主,故也将成为生态庄园项目后期别墅的主要竞争对手。