营销推广方案(成).doc

目录纲要第一部分项目及片区市场概况项目概况区域市场竞争项目分析第二部分项目推广主题定位追求品味,追求彩世界————缔造罗湖生活品质,一切由彩世界开始第三部分阶段性推广执行计划项目剩余单位分析推广阶段划分及费用预算各阶段推广计划细要安排第四部分中原近期工作时间计划第一部分项目及片区市场概况项目概况地理位置:东湖路与太白路交汇处项目占地:17456M2建筑面积:M2绿化率:50%实用率:77%~86%建筑规模:5栋21~31层高塔楼总户数:%户型定位主力户型2房2厅(66—79)%,3房2厅(97—98)%客户及市场定位以运动为主题,以年轻金领和外销为主价格定位起价6500元,均价7600元剩余主要户型剩余户型主要为两房,三房大约187套成交客户分析内销客户主要以周边商人为主,更以百仕达一、二期旧业主为主要客户,主要原因为此部分客户都因为受到一、二期高效回报因素影响,且投资底气较足,对百仕达品牌有信心。外销客户普遍集中于港岛及九龙,收入普遍高于30000元/月现状分析剩余单位价格较高、在付款方式方面的力度较大,后期宣传主力卖点为投资型豪宅。由于园林规划中有标准足球场,相信承接世界杯宣传契机而作较大力度的宣传。在外销方面,主要以百仕达一二期的品碑及百仕达的平牌积累吸引客户,前阶段提出多种较为吸引的轻松付款方式。-22层总户数744可售套数713已售套数449销售速度63%户型定位主力户型2房2厅占47%,3房2厅占43%客户定位以“天天都是运动天”为宣传主题、布心的老居民;香港的低收入用家和投资客;罗湖区的新兴小家庭价格定位起价4190元,均价5700元剩余主要户型剩余户型二房与三房各半,总数约为270套成交客户分析内销以罗湖区老居民为主,普遍收入中等,三口之家占绝大多数由于楼盘所在各种配套齐全,楼体外立面漂亮,吸引部分福田、布吉关外新兴小家庭购买外销主要客户为较低收入阶层,兼有少部分投资客现状分析项目有一定的规模,并具备大面积的园林绿化,较其他项目有一定的优势,在项目推广中,以“小家庭,大生活”为主题,以较平的价格和社区规模为人们营造一种健康向上的生活,吸引中低收入阶层置业者的目光,年后现在销售情况尚好,主要优势区域范围同素质物业较少,估计后期阶段宣传力度将减少,三房相信有一定压力,因较佳景观及面向单位几乎售完。%户型定位主力户型2房2厅(62—73)占50%,3房2厅(92——101)占46%客户定位卖点“纯金小户型”,以白领、首次置业为主价格定位起价3980元,均价6100元剩余主要户型平面单位的销售情况优于错层单位,剩余户型以错层的二房及三房为主成交客户分析内销主要吸引了较为前卫、讲究居住空间的年轻人小家庭外销吸引了部分年轻的深港家庭,以及少部分卖不起百仕达的香港低收入阶层部分投资客现状分析片区内独有跃式户型,但是楼宇综合素质较差,户型不利于使用,且有较强空间压迫感,楼宇外立面及园林素质较差,由于销售业绩极差,已转世联代理,前有一段时间处于封盘阶段,前期香港宣传力度较大,包括展销、香港电视广告、电视广告杂志等,但总体收效较低,目前估计推广力度转向内销市场,主力吸引客户为高级白领,预计3、4月份将会有较大动作的推广活动,对本项目有一定促进作用,可于其售楼现场设置广告牌或指示牌。%户型定位主力户型3房2厅(89-118)占67%,4房2厅(123)占33%客户定位对于景观要求高、追求高品质生活的阶层,与东湖豪庭的客户定位基本相同价格定位起价4300元/M2,均价6500元/M2剩余主要户型可观湖景单位基本售罄,剩余单位以景观稍差的三房为主成交客户分析内销客户群较为分散,主要以片区商人、原住民、高级白领、公务员为主少部分外销客户主要来自沙湾的境外商人现状分析区域内同期推出项目较多,与彩世界相临,二者针对定位的不同,采用不同的推广策略。以“山水相伴,尊贵人生”为主题,推广其营造的意大利文化住区,并将样板房设于20层楼上,朝向东湖方向,能够看到美丽的山水景观。同时在价格方面制定了较低的起价降低门槛,作为