房地产工程造价案例分析及合同管理标准化.doc

房地产工程造价案例分析及合同管理标准化
房地产工程造价案例分析及合同管理标准化
汉略地产研究中心
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第一部分: 工程造价分析与成本控制要点
第二部分:合同标准化的实施
2009 .11 深圳
第一部分工程造价分析与成本控制要点
第一章房地产项目工程成本的构成解析
第二章成本事前控制的方法:目标管理
第三章开发各阶段对工程造价的影响及过程控制要点
第四章成本管理数据库的建立与维护
第一章房地产项目工程成本的构成解析
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房地产成本与造价的组成结构
项目成本造价数据及比重分析
影响造价的关键因素分析
典型项目的造价对比分析
影响工程造价的主要技术经济指标和业务要素
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土地费用
前期费用
主体建筑安装工程费用
室外及环境工程费用
公共配套工程费用
开发间接费用
营销费用
财务费用
管理费用
项目发展成本(全成本)
房地产成本的组成结构
序号
项目
1
土地费用
2
前期工程费
3
基础设施建设费
4
建筑安装工程费
5
公共配套设施建设费
6
开发间接费
7
管理费用
8
财务费用
9
0>销售费用
10
开发期税费
11
其他费用
12
不可预见费

合计
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房地产成本的组成结构
对比分析:项目开发建设投资
2003建设项目经济评价
完全成本
序号
项目
1
直接费
直接工程费(实体)
措施费(非实体)
2
间接费
规费
企业管理费(施工企业)
3
利润
4
税金

合计
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房地产成本的组成结构
对比分析:建筑安装工程费用项目组成
注意区别造价与成本
财务角度的成本;
工程经济范畴的造价
二者联系
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房地产项目成本数据及比重分析
一级成本科目数据:按费用类型
建造成本的数据分析
人材机构成
按分部分项工程
按合同比重
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影响造价的关键因素分析
几个层面的成本管理:
成本的决定因素和影响因素
成本的变动性分析
全成本的变动性
建造成本的变动性分析
案例分享:标杆企业的成本基准数据表
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典型项目的造价对比分析
几个品牌企业同类项目的数据对比
对比分析:不同企业产品战略的成本状况
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影响工程造价的主要技术经济指标和业务要素
体现不同侧面的技术经济指标
各业务对成本的影响:无效成本的分类与管理方法
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第二章成本事前控制的方法:目标管理
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成本目标及目标管理的意义
成本目标的内涵与外延
成本目标的制定
成本目标的分解方式
成本动态的跟踪与监控
保障目标实现的手段与措施
成本目标及目标管理的意义
动态掌握和控制项目总成本水平
保证每个项目的盈利指标
实现公司的经营目标
*
实行目标管理的根本意义:
成本目标的作用
不是上限是基准
保持心中有数
“做了再算”转为“算了再做”
成本目标的内涵与外延
成本目标的内涵:
不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标
成本目标的范围:
目标范围可覆盖全成本、开发成本、建造成本,是整个项目开发团队的目标;
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成本目标的制定
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目标制定的时间:
目标制定的方法:
目标制定的要求:
成本目标的评审与确定:
案例分享:成本目标全套表格
成本目标的五种分解方式及作用
按合约计划分解:示范表格
按成本科目分解
按管理责任分解:示范表格
按财务核算模型分解
按现金流出时间分解:示范表格
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动态成本的概念与构成
动态成本= 已发生成本+ 待发生成本
概念:
成本发生:
成本动态的跟踪与监控
案例分享:几种成本月报对比
动态成本的反馈机制:
控制产品标准,落实到设计、选型与合约中
技术经济相结合的手段开展各项业务,保证目标实现
实行动态监控,及时反馈信息,预测可能变化
偏差调整与内部平衡,保证总目标
过程与结果的全面考核
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保障目标实现的手段与措施
第三章开发各阶段对工程造价的影响及过程控制要点
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成本控制重点与原则概述
立项阶段成本管理
策划阶段的成本管理
设计阶段的成本管理
发包阶段的成本管理
施工阶段的成本管理
销售阶段的成本管理
竣工结算的成本管理
维护阶段的成本管理
成本控制的重点对象
成本控制的重点阶段
前期与后期不同的控制方式
成本控制的责任划分
成本控制的重点与原则概述
案例分享:标杆企业的责任成本管理文件
项目开发成本控制重点对象
投入大、占比重重大的:
客户敏感性强的:
市场不2>规范的:
技术不成熟的:
通过对房地产各类重点成本进行控制,实现降低成本、提高控制效率的目的。