天津市建设项目收费标准(房地产类).doc

天津市建设项目收费标准(房地产开发类)  一、土地获取阶段成本测算步骤第一步:发展部结合研发中心及销售进行简单方案初选,形成项目总平面图,并填写《项目各项经济技术指标明细表》,将方案意图反映为直观数据,便于成本测算。第二步:依据初选方案进行成本测算,计算项目利润率,判断方案是否合理,利润率是否满足要求,否则需进行方案重选,重新测算,直至方案最优,利润率最大。二、成本测算方法1、面积计算统一口径为:可售面积。2、产品形式需按照建筑类型(多层、高层等)、结构类型(如砖混、框架、钢结构等)以及使用功能(住宅、商业、非经营性公建等)加以分别列项,进行测算。3、项目综合成本区分住宅、商业、别墅等售价出入较大产品类型,其中不计入可售面积部分(如:地下车库、会所、幼儿园、小学等)成本摊入可售面积部分。4、项目毛利率=(销售均价-直接成本)/销售均价  项目净利率=(销售均价-完全成本)/销售均价5、在具体成本测算过程中,应合理预计各项成本需发生的费用,属于有固定收费标准的项目,按照标准进行预测;属于经验判断项目,结合以往类似工程及项目实际测算。6、具体各项明细测算经验总结:以天津市区标准为例。序号项目名称收费标准备注一、土地成本  1地上物拆迁安置补偿费含在地价中(见土地出让合同) 2土地使用权出让金政府收益评估地价*20%(见土地出让合同) 3市政公用基础设施配套费(大配套)普通商品住宅项目290元/平方米建筑面积(非商业经营性质的地下部分建筑面积,按50%交纳)指为新建住宅和公建项目建设的用地界线以外相关城市规划道路(含路灯、绿化、交通设施)、给水、燃气、排水(含雨水、污水)、再生水等工程费用公建项目320元/平方米(非商业经营性质的地下部分建筑面积,按50%交纳)4土地契税(出让金+土地补偿+大配套费)*3% 5土地交易费招/拍/挂形式成交总价*% 协方出让评估地价*%二前期费用  1、三通一平临电工程费红线外根据实际工作量发生计取(变压器可自购或租赁,租赁500-600元/月),根据项目距离可引用市政电力远近及及工程规模大小,有所不同,一般1-。新政策要求在办理临电手续时交齐正式电力工程款的50%。开发中心红线内根据实际发生工作量计取,-2元左右,高层项目费用发生较高。工程部临水工程费红线外根据实际工作量计取(需交水表押金,20000元/部)每平方米1-。破路费另收。开发中心红线内根据实际工作量发生计取,,视项目具体情况有所不同,-3元。工程部填土圾平整场地费用根据实际工作量发生计取,每平米1-10元不等,主要需结合场地实际情况而定,如:场地遇到有地下防空洞等情况,费用发生较高。 临时设施根据实际工作量发生计取,主要指现场临时办公用房以及宿舍等,此项费用可部分从使用者(施工方)土建结算中扣回,一般每平米3-6元不等。 2、规划设计费咨询费每平米1元左右,详规设计费含在其中。研发中心方案设计费根据所用设计单位和项目档次标准有所不同,一般情况住宅项目5-15元/平米,商业10-20元/平米,项目档次高或选用国外设计单位,则费用更高(较一般高10-20元/平米),按照建筑面积收取。研发中心3、施工图设计费建安设计费与项目方案复杂程度及结构类型有关,一般情况砖混7-8元/平米,框架10-12元/平米,公建15元/平米左右,按照建筑面积收取。-,与要求设计房型种类多少、方案设计复杂程度、成品房面积、是否含水电改造有关;例如城市之星研发中心SOLO项目房型种类较多,房屋面积较小(25-40平方米/每户),、环境方案设计费方案设计费按景观面积收取,与环境方案复杂程度有关米,合在建筑面积内一般3-5元/平米。研发中心环境施工图设计费费用摊在建筑面积内1-2元/平米研发中心5、综合管网设计费综合管网:;热力:;排水:;,按照建筑面积收取。开发中心6人防设计费按照人防面积收取12-25元/平米开发中心7招标代理费1元/平米,-。%。(招标代理公司)开发中心8地质勘察费2元-3元/平米;按勘察单位报价,每延米60-80元。,由施工方交纳,甲方垫付,3000万以上按千分之一收取。 10定额编制费万分之五(由施工方交纳,甲方垫付) -22-1010-5050--66-1515-3535-7575-1