合富辉煌2011年3月长沙宁乡县巨星创业基地项目定位.doc

合富辉煌2011年3月长沙宁乡县巨星创业基地项目定位
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巨星创业基地项目定位报告
2011年3月
谨呈:巨星轻质建材股份有限公司
前言
此份报告是针对巨星集团宁乡创业基地项目的初期定位思路汇报案,报告主要针对项目的本体特征,结合宁乡乃至全国工业地产市场的调查,借鉴市场成功案例,帮发展商解决如下问题:
1、本案将以何种产业作为孵化主导产业?
2、我们的客户是谁?
3、售价如何定?
4、营销节点与推货如何安排?
基本概念解读
开发模式及形态
湖南工业园发展情况
宁乡工业地产现状
目录
项目定位与营销策略
项目定位与营销策略
基本概念解读
开发模式及形态
湖南工业园发展情况
宁乡工业地产现状
概念解读
工业地产概况
市场特征
相关政策扶持
开发风险及趋势
工业地产之消费者
主要客户为公司、企业和个体经营者,而不等同于住宅项目中的个人、老百姓。
工业地产是指在新经济、新型工业化背景下,以产业为依托,地产为载体,以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象,集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。
工业地产之功能涵盖
行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、商务服务、商业服务、金融服务、生活服务、人才服务、科研活动、会展活动、休闲活动、会晤功能、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能。
指在新经济、新型工业化背景下,以产业为依托、地产为载体的工业物业总称。
工业地产的定义
根据工业地产建筑体规模大小的差异,将其划分为两大类,即工业厂房和工业园区。
标准厂房
定制厂房
工业厂房
工业园区
综合工业园
科技园区
物流园区
专业园区
企业总部基地
工业地产
标准工业厂房是具有广泛通用性的、用于生产的工业用途物业。
定制厂房是为使用者量身定做的工业用途物业,建成后,一般出租给使用者5到10年时间。
主要由标准厂房及定制厂房组成,功能多样化的工业产业园区。
物业类别主要有研发中心、信息科技单位、土地、企业加速中心等。
物流园主要是服务于物流行业,满足其使用要求的工业园区。
对设备及厂址有特殊要求的园区。
总部基地ABP以智能化、低密度、生态型的总部楼群,形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。
工业地产分类
标准工业厂房的兼容性好,适合成片开发,物业形式多为单层、多层、联排及叠加为主
企业可以迅速投入生产,缩减新建一个工厂的时间;
长期租赁厂房实际上是一种融资行为,可以节省初期的投入,为企业带来放大数倍的资本,利于企业的扩张;
对于不是十分了解中国国情的外资企业来说,租用标准厂房也是一个过渡期,为以后自建工厂做个过渡,减少经营风险;
企业可以从标准工业厂房的附加产品获益,如:园区的优惠财政和税收政策、园区的区域优势、园区的企业集群效应。
联排
单层
叠加厂房
多层厂房
单层
工业厂房——标准厂房
标准厂房的优势
此类在中国还处于探索实践阶段,以满足客户特定要求为主,服务对象多为跨国公司
开发商提供一站式服务,减少使用者在建设工厂中的种种繁琐的手续,使用者不必为一个项目组建专门的基建队伍;
开发商实际上是提供了一种财务手段,减少使用者一次性的投资;
有利于使用者锁定经营风险,减少持有物业的风险,减少短期租赁风险;
提供使用者行业退出的机会,减轻使用者资产负担;
量身定制物业解决方案可以充分满足使用者业务需求;使用者可以专注于拓展其业务;
对于使用者而言是进行资产负债表外的融资。
定制并出租厂房的好处
IBM亚太地区总部
国内案例数量较少;
租金较高,使用率高;
物业形式主要为单层、多层;
客户一般为跨国公司,且多从事高科技制造业和物流业。
定制厂房主要特点
德国飞煌世亚电子公司
苏州工业园
工业厂房——定制厂房
涵盖广泛,主要为各类工业产业园区、总部基地等,物业形式为各类工业物业的集合
多层停车场
货运电梯
综合产业园
功能复合:如新加坡面向轻工业的园区Techplace I,主要产业为电子、精密加工、信息产业及研发等。
北京嘉捷科技园
北京经开科技园
科技园、孵化器
园区物业类别以科技、信息为主,包括研发中心、信息科技单位、软件设计与开发,信息科技等。
工业园区
工业园区物业形式一般为多层,租金较纯办公楼相对便宜,一般为混凝土结构,注重绿化,外观形象科技化。
物流园
主要是服务