谨呈:重庆市千叶房地产开发有限公司二郎千叶·中央街区投标书重庆天晟渝都房地产顾问有限公司 2011 年6月 11 日 Super City (重庆)天晟不动产天晟不动产 SuperCity (重庆) ?目标和背景分析 项目概况 目标和研究分析 宏观背景 重庆市场 公寓市场 写字楼市场?核心问题?价值主张 客户分析 客户定位 项目定位 案例借鉴?营销主张 营销策略及思路 价格&推售?天晟保障 业绩 团队 管理 商务天晟不动产 SuperCity (重庆) L6-1 地块主要经济技术指标建筑面积 ㎡占地面积 25794 ㎡容积率 商业面积 ㎡办公面积 ㎡公寓面积 ㎡建筑密度 45% 项目规划小户型、纯商业综合体项目, 拥有个性化的功能配套和良好的社区环境空中会所天晟不动产 SuperCity (重庆)项目属性定位: 城市核心边缘、个性空间、远景价值看好的公寓项目属性关键词: ? CBD 延伸区?金融、商业延伸区?纯商业开放式公寓?户型空间灵活转换天晟不动产 SuperCity (重庆) 目标解析: 从销售价格分析,片区内售价最高的精装小户型 11000/ ㎡( 50 平方米以下) 从销售量来分析, 2011 年同类产品开盘最好销量约为 9000 ㎡,销售速度约为 3000 ㎡/月。思考: 目前处于什么样的整体市场形势下? 目标售价在市场上面临怎样的竞争态势? 目标销售速度处于怎样的竞争地位? 竞争项目客户分析-支撑本项目价格和销售速度? ?我们目标: 价格: 精装修均价 11000/ ㎡; 速度: 2011 年 10 月份开盘,总销售面积 ㎡,当年完成销售 ㎡。目标天晟不动产 SuperCity (成都) SuperCity (重庆)背景分析。 宏观背景 重庆市场 公寓市场1 天晟不动产 SuperCity (重庆) 市场概述所谓政策不痛不痒,银行调控伤筋动骨! 每月一次的存款准备金上调,依旧准时……银监会允许各家首套房提高首付比例……银根紧缩、限制贷款、排队放款…..市场混战,弱肉强食, “剩”者为王开发商折扣清盘,加紧冲刺回款力度……购房者唯恐掉队,谨慎选择性猛追,企业品质与口碑效益凸显……中小开发企业面临生存压力。天晟不动产 SuperCity (重庆) 宏观政策央行决定 5月 18 日起上调存款准备金率 个百分点从 2011 年5月 18 日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率 个百分点。央行最近一次上调准备金率是在 2011 年4月 21 日,本次是央行今年内第五次宣布上调存款准备金率。此次调整之后,大型商业银行的存款准备金率达到 21% ,再创新高。中小金融机构的存款准备金率也将高达 % 。天晟观点: 存款准备金上调将直接影响房贷的发放, 再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率 个百分点。据估算,此次上调后,可一次性冻结银行资金 3,700 多亿元,此举意在进一步回笼市场的宽裕流动性,进一步足额充分回笼 5月到期的 5000 亿元央票。这对于房地产发展将是具有重要意义。商品房未“一套一标”每套将罚款 5000 元据国家发展和改革委员会 12 日公布的通知,房地产开发企业违反明码标价规定未实行“一套一标”,每套处 5000 元罚款。构成价格欺诈的,责令改正,没收违法所得,并处违法所得 5倍以下罚款;没有违法所得,处 5万元以上 50 万元以下罚款。发展改革委表示,房地产开发企业违反有关价格法规,情节严重的,要责令停业整顿,或者由工商行政管理机关吊销营业执照。通过严厉惩处,切实保障《商品房销售明码标价规定》贯彻执行。各级价格主管部门开展商品房销售明码标价执行情况专项检查,对违反相关规定的要发现一起,查处一起,并依法严惩和公开曝光。天晟观点: 实行“一房一价”能使消费者在购房过程中获得更充分的信息,提高透明度,减少被蒙骗的机率,利于房地产市场的规范化运营,遏制开发商的“坐地起价”行为,但在控制房价方面意义不大,甚至有人对其可操作性产生质疑。 “一房一价”对于二手房市场来说操作难度更大,即使监管、执行到位,也对房价和二手房市场格局没有太大实质性的改善。细则中规定,二手房不得在标价之外加收任何未标明的费用。但实际上,二手房的成交价格都是买卖双方经过讨价还价议定的, 成交价格必然与挂牌价格不同,而且业主在挂牌的过程中也可以根据市场和自身状况改变报价。天晟不动产 SuperCity (重庆)
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