广州新塘-合景誉山国际定位推广报告.ppt

合景景东国际城整体定位报告
4
核心客户圈定
3
2
1
项目目标分析
项目价值分析
竞争对手分析
5
项目形象定位
项目基本情况
Part
项目地块基本情况:项目处于广州东部,周边整体自然景观资源较丰富,但无特色景观资源;开发面积大、周期长,且地块内物业类型复杂。
> 用地性质:住宅、商业、酒店、会展、办公综合用地
> 总用地面积:1971127平米
> 总建面:3409386平米
> 综合容积率:
>居住户数:12084户
> 住宅:1394822㎡
> 配套公建:93180㎡
> 商业:540000㎡
> 酒店会展:210000㎡
> 科研及办公:70000㎡
> 金融服务:240000㎡
北侧:临近余家庄水库和荔湖高尔夫球场
西侧:永和开发区和科学城
东侧:东眺风景秀美的南香山麓
南侧:公园,山体及葱郁植被,自然资源丰富
地块内有人工湖
项目四至项目
地块轮廓及其基本指标
项目目标分析
Part
本项目承载着什么? ——标杆:
通过持续成功的运营,将3000亩的超级大盘树立为华南片区的品牌居住社区,并引领合景走向珠三角地产开发的领导地位;
华南区品牌标杆大盘
客户辐射到华南片区及全国一线城市
深圳
东莞
广州
惠州
香港
品牌目标:华南区大盘品牌标杆,引领合景走向大型地产运营领导地位
通过持续成功的运营,将3000亩的超级大盘树立为华南片区的品牌居住社区,并引领合景走向珠三角地产开发的领导地位;
时间
形象建立
形象提升
形象固化
形象宣导
形象符号化
品牌建立期
品牌提升期
走量期
撇脂期
购买价值
二区南部
1
二区北部
3
三区
2
一、四、五区
4
价值目标:最大化地开发利用项目土地,结合不同市场周期和项目不同阶段的客户群体,实现项目价值回收的最大化。
利润贡献度
形象
贡
献
度
形象贡献型产品
会展中心、酒店
品牌(明星)产品
别墅产品
风险型产品
展销商业
利润牛产品
社区商业、多层、高层住宅
低
高
高
综合体价值策略工具
项目品牌优势的建立:
一期高端形象产品入市,实现形象树立;
二期以差异化的产品持续领跑的竞争优势
并实现高利润收入;
综合体项目价值策略分析图表
后期以高端的独栋实现高利润、高形象
最后再以已相对成熟的市场环境而定,以
高层入市,实现高利润
项目的目标:一流的形象VS一流的速度(想要卖得贵,又想要卖得快,这本身就充满矛盾)
认知基础——建立对市场的影响力和客户感召力非常关键,品牌价值的提升至关重要
开发目标——以高端、品牌形象打造现金流项目。
价格实现:树立本地标杆价格
形象实现:提升片区形象
风险实现:快速回笼资金
大盘周期:以首期即是全局的观念
高调启动
策略
R2
我们面临的问题?
(针对现状的规范分析)
S
我们有什么?
(针对目标的实证分析)
我们要占据市场高点,成为片区独一无二的标杆豪宅综合体大盘项目
1
2
要以首期形象即是全局形象的观念,高调启动首期,并要确保一炮打响