西安雅荷春天三期营销推广方案.ppt

【雅荷春天】三期营销推广方案
案前思考基点
地震影响楼市,高层住宅影响最为明显;
8月奥运,购房关注减弱;
6月在预售证件不具备的情况下推出三期;
三期产品不同于一、二期产品,为纯高层大户型;
二期尚有余货(小高层两房及三房,高层一房及两房);
索引 Index
产品策略推广策略销售策略
产品组合调整及优化
营销推广执行脉络梳理
销售执行力深化
产品策略
产品组合调整及优化
产品规划分析
凤城六路将社区一分为二;
三期可售住宅共5个单元高层,均临凤城六路,并有底商,居住舒适度受影响;
两梯四户及六户规划,密度较高;
19#楼与三栋高层回迁房围合成一个组团,居住品质及形象受到一定的影响。
楼号
单元数
楼层
梯户比
户型
建筑面积
套数
套数比
总面积
面积比
19#
1
30
2梯6户
四房两厅两卫

60
10%
10566
12%
两房两厅两卫

60
10%
7266
8%
三房两厅两卫

60
10%
8832
10%
17#
18#
4
28
2梯4户
四房两厅两卫

112
18%
15803
18%
五房两厅两卫

112
18%
16699
19%
三房两厅两卫

112
18%
14146
16%
三房两厅两卫

112
18%
14146
16%
合计
628
100%
87458
100%
户型
建筑面积
套数
套数比
总面积
面积比
两房两厅两卫

60
10%
7266
8%
三房两厅两卫

224
36%
28291
32%

60
10%
8832
10%
四房两厅两卫

112
18%
15803
18%

60
10%
10566
12%
五房两厅两卫

112
18%
16699
19%
合计
628
100%
87458
100%
产品规划分析
目前规划三期户型配比
按目前规划:
三期为纯大户型设计;
面积在120㎡以上。
问题点
高层、高密度与纯大户型之间的矛盾;
三期产品总价将50万元以上,主力总价在60-70万元,面对的客群将是中高端客群,但高层、高密度的产品规划对中高端客群的吸纳力支撑不足;
二. 社区局部环境的欠缺与大户型之间的矛盾;
临街、底商、回迁房等局部环境的欠缺难以形成对大户型的环境支撑;
三. 平层多户设计的点式高层在朝向、采光、通风、视野等方面的不足与大户型之间的矛盾;
推售组合思考
根据贵方销售部反馈,目前来访客户主流需求产品为三房,为此,对产品组合构想如下:
产品组合
户型
功能点
主流产品
中大面积户型
(三房及四房)
满足固有客群的主流需求
低总价产品
小面积户型
(两房及一房)
以小面积、低总价刺激购买需求
产品调整及优化
17#、18#楼调整及优化思路
北向140-150㎡户型:
室内空间优化;
增加卧室南向面;
通过不计面积落地飘窗及计一半面积的内庭院方式增加附加值;
南向120-130㎡户型:
功能空间尺寸优化;
通过不计面积落地飘窗及计一半面积的内庭院方式增加附加值;
产品调整及优化
17#、18#楼
㎡户型
调整建议
厨房
公卫
工作阳台
客厅
餐厅
落地飘窗
大主卧系统
衣帽间
景观阳台
主卫
小工作区
小卧室
次卧室
过
道
过道
玄关
将横厅调整为竖厅,改善内部空间使用功能;
小卧室向外挑出,争取南向面;
通过落地飘窗的设计增加附加值。