关于查封和预查封法律应用细则.doc

.页眉. .页脚. 房屋未办理产权登记手续能否预查封? 阅读: 102 2次来源: 成都律师维权网编辑: 唐波杨建标签: 预查封发布时间:2010-8-9 房屋未办理产权登记手续能否预查封? ---- 唐波杨建【案情介绍】星星公司在某工地建设中, 因项目经理刘某欠付材料商材料款 70 余万元, 在甲方对星星公司施压情况下, 星星公司将款项支付给各材料商。本工程实际情况是, 项目经理负责制, 包括财务处理, 刘某已向甲方收取了工程款。以此, 星星公司委托唐波、杨建两位律师代为向刘某主张还款。诉讼中, 我们向法院申请查封被告所有的房屋。人民法院在查封时查实, 被告房屋以作合同备案, 但尚未办理产权登记手续。房管局告知法院该房因为办理产权登记手续不能进行查封。代理人向法院交涉认为办理了商品房买卖合同预登记的房屋是可以进行预查封的, 并向房管局领导反映该问题,请求解决。后房管部门决定进行预查封。【预查封】预查封是《通知》新创立的一项强制执行措施, 它是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有未公示或者物权期待权的房地产所采取的控制性措施,即由人民法院制发预查封裁定书和协助执行通知书,由手续; 待该房地产权属登记完结时转为正式查封。之所以创立预查封这样一项制度, 是因为被执行人对未经登记的物权或者预期物权享有的仅仅是一种受限或者期待利益, 是否能够成为完全的或者真正的权利主体, 尚处于不确定的状态。另外, 登记主管部门也往往以被执行人没有办理权属登记为由不予办理查封登记。所以, 参照房地产买售过程中的预告登记制度,经与国土资源、房地产管理部门协商,创立了该项制度。就可以预查封的土地使用权而言,依据《通知》第十五条的规定,主要包括两种情况: 一是被执行人已全部缴纳土地使用权出让金,但尚未办理土地使用权登记的; 二是被执行人部分缴纳土地使用权出让金,但尚未办理土地使用权登记的。后一种情况又分两种情形: 可以分割的土地使用权, 按被执行人已缴付的土地使用权出让金, 由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权, 由人民法院对确认的部分土地使用权予以预查封; 不可分割的土地使用权, 人民法院可以全部预查封。. .页脚. 纳了土地出让金, 虽然尚未进行土地使用权登记, 但出让合同已经过批准, 被执行人享有的物权期待权具有排他性, 但同时又具有不稳定性, 极易流失, 对其进行预查封有利于保护债权人实现债权。就可以预查封的房屋而言, 依据《通知》第十五条规定, 主要包括: 1. 已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋。此时, 作为被执行人的房地产开发企业虽然已对所建房屋享有物权, 但由于该物权尚未登记公示, 不能进行移转处分, 人民法院只能预查封。如果房屋已经出售, 则此时为保护购房人的物权期待权, 不能进行预查封。 2. 被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋。此时, 建筑物已由房地产开发企业办理了大产权证, 但还没有区分所有。作为被执行人的购房人虽并不对该房屋享有真正意义上的物权, 但已经享有期待权, 具有排他性, 可视为其财产而预查封。 3. 被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。预售合同登记备案制度和预告登记制度均具有保全债权的实现、保全将来发生的不动产物权的功能。虽不导致不动产物权的设立或者变动,但是可以使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他性权利。预查封和查封在限制标的物转让的效力上应当是相同的。在人民法院预查封期间, 任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产, 有关部门也不得办理转让、抵押手续。但是预查封和查封也有一些细微的区别; 一是人民法院不能对预查封的房地产进行处理; 二是预查封期间, 登记机关除了可以将预查封的房地产登记在被执行人名下外, 登记机关不得为任何其他登记行为。在预查封期间, 一旦房地产权属登记在被执行人名下, 则预查封就自动转为查封。附:最高人民法院解读涉房地产执行文件——法发[2004]5 号文件解读 2004 年2月 10 日, 最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布了法发[2004]5 号文件,即《关于人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》( 以下简称《通知》), 对涉及房地产案件的民事强制执行程序及协助执行程序进行了具体规范。《通知》的出台, 对于保证人民法院生效裁判文书及其他生效法律文书的顺畅执行, 规范执行和协助执行房地产案件的工作秩序, 保护执行当事人、案外人的合法权益, 必将起到积极的作用。一、《通知》出台的背景房地产的执行,一直是执行工作中的老大难问题,难在三点: .页眉. .页脚. 一是适用法律难。我国民事