房地产开发前的市场调研.doc

房地产开发前市场调研地产项目在开发前期应对地块价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行剖析与研究,以期对项目进行整体可行性剖析并对市场定位提供依据回避风险。商业房地产因为其客户需求特殊性、利益协调多样性与开发商赢利模式不确定性,所以更需要在开发前期进行市场调查与研究。但是,从市场调查与研究本身并不能得出市场定位结论,他们作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。从我们在客户顾问过程中总结包括经济环境剖析与研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划与政策研究、区域零售市场调查与剖析、典型性调查与研究、未来商业地产供应量剖析、消费者消费行为调查与研究、立地条件研究、商圈确定与研究以下几方面内容,希望与大家一起剖析。一、经济环境剖析与生活结构研究开发任何一个项目都涉及到经济环境剖析与研究,尤其是商业房地产项目,由于其开发周期长、投资大,受经济发展与政策影响大,其开发最终目是通过出租经营或者销售来实现开发利润,因此其风险很大。所以,在开发商业房地产项目时,对经济环境进行研究就显得十分重要。在调查与研究时应重点对以下指标进行调查与剖析。◆总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等◆GDP发展状况及产业结构情况◆全社会消费品零售总额◆全市商业增加值◆城乡居民人均可支配收入◆城乡居民储蓄存款余额通过对统计局与城调队定期公布数据进行连续3-5年剖析,基本可以反映出一个城市经济发展总水平。有些资料通过统计年鉴与政府工作报告获得。二、区域城市结构调查与城市发展规划调查所在区域城市结构对商业房地产开发有重要意义,在传统商业区不论是同业态聚集经营还是不同业态错位互补都可能存在市场商机;在城市中该区域位置若在行政、经济、文化等人口活动密集地方,则城市机能易于发挥出来,由于人流集中自然能形成商业经营氛围。以上只是其中一方面,还包括: ◆公共设施状况◆交通体系状况◆道路状况、通行量◆城市性质与功能特点◆各项城市机能◆城市规划    通过对区域内实际生活空间,包括中心地带及周围区域城市结构机能调查,了解该区域内设施、交通、地势条件、活动空间等环境现状以及将来发展规划。例如,交通网开发计划,交通网密布地方往往是人口容易集中或流量特别大地方,所以在调查时对于交通路线及来往车辆、班次、载客量等均作为调查要素;城市发展规划对商业将来发展非常关键,诸如大型社区发展计划以及商业区建设计划将直接对项目规划以及未来经营产生重要影响。以上调查必须通过专业市场调查公司实地调查了解,由于反映问题角度不同,一般调查人员很难完成以上工作,调查必须有目性,如果不知道目是为什么,这样得到调查数据与资料参考价值将大打折扣。三、商业发展规划与政策研究每一个城市发展都有发展规划,商业布局与规划也是城市机能完善标志,十多年以来,我国第三产业特别是零售服务业发展有目共睹,尤其是上世纪末百货商场大量倒闭、超市业态迅猛发展与外资零售商业"入侵",既加快了零售业整体发展,也出现大型商业设施重复建设、资源浪费与过度竞争等现象,对国内零售商业发展提出了新挑战,一些大中城市行业管理部门开始加强商业网点整体规划与布局工作。为增强城市商业网点规划管理科学性、权威性,扩大规划工作覆盖面,国家经济贸易委员会国内贸易局于今年一月二十四日,在《关于城市商业网点规划工作指导意见》(国经贸贸易[200