XX商业返租销售方案要点.doc

荣新·江南半岛14号商业返租销售方案呈:荣新集团领导由:大诚商业管理有限公司苍溪项目部事件:关于荣新·江南半岛14号商业返租销售方案的报告时间:,为了高效完成此任务,我司集合项目现状及市场发展现状,进行如下建议:14号商业物业现状:14号商业物业基础数据:序号-2F层-1F层1层2层总计面积22062206209022058707物业现状分析14号商业全部租赁给予华举家俱城,由华举家俱城整体打造与包装。租赁政策如下:租赁面积楼层租金递增率租赁期限免租期业态定位租金总额8707-2F-2F15元/m2/月前3年不变,第4年年均递增5%2013年7月1日—2021年6月30日签订合同起10个月装饰建材、家居卖场12149885元商家经营规划;楼层经营业态备注-2F建材装饰已基本开始营业-1F建材招商部分商家已开始装修1F掌上明珠家具开始营业2F掌上明珠家具开始营业商家入驻物业实际施工图掌上明珠家居入驻项目对于物业改造,主要是将整层商业划分为100-300平方米之间的单铺;1层平面布局2层平面布局销售模式建议:从本项目商业销售至今因项目单层面积过大、划分小面积商铺无法办理产权、物业存在-1F和-2F商业等原因,一直无法销售。若选择持有,势必导致公司资金大量积压,与公司快速回现的意愿相违背,因此建议采用“返租销售”模式,一定程度上降低客户对本区域的心理抗性,通过返租形式让本项目顺利度过培育期,让客户感受到本区域的升值和发展。根据物业现状,项目“返租销售”有以下两个方向可考虑:虚拟产权铺位,真实回报返租优势:将商铺划分为10平方米左右的投资型产品,投资客压力小,易于销售;无需承担物业整改费用:实际无需分割,虚拟产权铺位;加快项目销售节奏;劣势:投资客担心返租期到后若商家退场,后期无法统一管理租赁;自己无法经营,只能够通过租赁,收取利益;真实产权铺位,真实回报返租优势;投资客即可统一租赁收取利益,也可自己经营;劣势:根据物业特点,若划分为小商铺,面积过大,投资客压力过大;对于投资客资金实力要求过高,难以消受;苍溪县投资群体投资特点分析:我们根据县城投资群体投资金额将投资客分为三类考虑。30万以下的投资群体,此类投资客为县城的大众投资,投资人群最多,30万以内的投资客群体又主要集中在5-15万:主要以企事业单位职工,年龄在30岁以上,40岁居多的投资客;个体从业者;外出务工者;100万以内的投资群体:主要以企事业单位职工,有一定职务,年龄在30岁以上,40岁居多的投资客;个体从业者;300万左右的投资群体:此类投资客为子女考虑较多,一般在成都购置物业;企事业单位高管并且家属个体经营的群体。1000万左右的投资群体:1)此类投资客大部分拥有自己的产业,在当地具有较强的经济能力;各投资额投资人群分配比列如下::50%,100万以内投资群体:30%左右;:10%左右;:10%大诚建议:因项目商业物业无法分割为小商铺销售(无法办理产权),大面积商铺投资额度较高,市场投资群体较少,项目物业无法快速消化回笼资金。固我司建议14号商业主要采取虚拟产权进行物业销售。:优势:一、项目已真实招商引入品牌商家,可借品牌商家的知名度,保障投资客信心;二、虚拟产权销售,此操作特点可对物业不进行划分,主要作为投资型产品销售,满足苍溪县100万以下为主的投资群体需求。劣势:虚拟产权投资投资者有所顾虑,无法增强投资信心与保障,担心开发商销售完物业后离开,投资无保障,没有实体的产权。采取此类销售模式,建议开发商采取回购的形式,增强投资客信心。:楼层经营业态去化策略-2F建材装饰第1批次:虚拟产权销售;-1F建材招商第2批次:虚拟产权销售,同步进行1F、2F真实产权销售的市场摸底;1F掌上明珠家具第4批次:原则上考虑整层或按实际产权划分进行销售,若虚拟产权销售反应较好且整层销售存在较大困难则虚拟产权销售;2F掌上明珠家具第3批次:原则上考虑整层或按实际产权划分进行销售,若虚拟产权销售反应较好且整层销售存在较大困难则虚拟产权销售;项目目标客户群体根据对于县城投资群体主要特征分析,以及物业现状,我们将项目的投资客锁定为::30万以下;:1000-2000万投资客(主要针对1F、2F产权销售);:30-100万左右投资客;:300万左右投资客;:1)产品单位:将所有产品划分为1平方米为一个单位的投资性小铺(-1F、-2F以虚拟产权销售,1F、2F整层或产权面积销售不好的情况下进行虚拟产权销售);